包租公、包租婆最怕遇到租屋蟑螂，欠租、搞髒你的房，甚至害房子變凶宅！目前服務200名房東、管理800名房客的包租代管藍太太（洪怡芳）分享，她就是發現「整租太危險」，因此手中99%房子都是做「共生公寓」，有室友制衡、定期清潔打掃查看較安心，此外，她也分享過濾租客絕招，包含一定要見到本人、查看對方社群等，笑說：「問題房客比例不到1%。」藍太太說，她還會幫屋主加保火災地震險及凶宅險，就是怕萬一。
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🟡藍太太挑選房客3絕招
◾一定要見到本人：見到租客本人才能了解對方，包含是不是乾淨整齊、過度挑剔。她笑說曾遇過帶羅盤、尺跟彈珠來看房的人，要求過高的人，可能較難滿足，放過對方也是放過自己。
◾查看對方臉書社群：藍太太建議，盡量在臉書社團招租，可以先看看對方臉書狀態，會不會有過度激烈的言行、情緒起伏大等狀況，「很多每天都在夜店，這樣應該會很晚回來」，容易影響到其他室友的也先pass。
◾查看判決書公告：現在政府資訊透明，藍太太也建議可以透過判決書查詢，大致搜尋過濾，如果有疑慮可以旁敲側擊聊一下，不放心的也先pass，畢竟也需要為其他房客負責。
▲藍太太分享從事包租代管近3年來，較少遇到租屋蟑螂，關鍵是手中房子99%是共生公寓，加上事前一定會好好過濾房客把關。（圖／2025房地產年會提供）
她分享從事包租代管兩年多來，因為99%都是共生公寓，有室友制衡，加上定期請專人清潔公共區域、丟垃圾，「清潔人員都會拍Before & After照片」，可以定期了解屋況及房客情形。因為事先簽有「租客公約」，要是被投訴兩次以上，就可以請房客搬走。
藍太太說，要是整租就不能隨意進入房子，無法定期掌握屋況及房客情形。她曾遇過拖欠兩三個月租金情形的，正是整租的小豪宅房客，嚇說：「我不想做整租，整租好危險！」除非房客答應她每個月可以進去幫忙打掃，她才較有安全感。
在屋主部分，藍太太笑說：「所有台北房東真的都有住國外的兒子！」對屋主來說，時間年限是卡點，而他們給屋主的租金是市價八折、至少簽5年，少的兩成是包租代管要付出的裝修整理、維護、找租客及空租期等成本，「大部分屋主明白後也多會同意」。此外，藍太太說一定會幫屋主保地震火災險及凶宅險，就是怕「萬一」來臨時措手不及。
🟡 藍太太小檔案
姓名：洪怡芳
出生：1981年
現職：東吳大學政治系
年收：破300萬元
經歷：2021百大經理人
女性飛雁計畫得主
AAMA台北創業家搖籃計畫入選創業家
女裝品牌露比午茶創辦人
包租代管選屋心法：
1.以台北市中山、中正、信義、大安、松山5區老公寓與華廈為主
2.鎖定捷運站步行5~10分鐘，且附近商辦大樓多、生活機能佳
3.以共生公寓為主，讓分租租客有回家的感覺，一卡皮箱入住，提高整層租金
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她分享從事包租代管兩年多來，因為99%都是共生公寓，有室友制衡，加上定期請專人清潔公共區域、丟垃圾，「清潔人員都會拍Before & After照片」，可以定期了解屋況及房客情形。因為事先簽有「租客公約」，要是被投訴兩次以上，就可以請房客搬走。
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