你有聽過「包租代管」嗎？人稱「藍太太」的一方生活執行長洪怡芳（Ruby），從營業額破億的電商女裝創辦人，因疫情業績剩4成，2022年底改作包租代管業。藍太太透露，包租代管門檻一案約40萬至50萬元，「平均投資報酬率20%~40%」，目前服務200各房東、管理800名租客，平均滿租率97%，笑說：「我台北市八德路有12間房！」年收破300萬元。
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🟡 包租代管是什麼？賺什麼？
藍太太解釋，「包租代管」是政府在2018年提出的新行業，可分為「包租」、「代管」與「社會住宅」三大類。
◾包租：屋主把經營權讓渡給包租業者，包租業者全權經營房子，包租業賺到的是增值後的價差。但是就算房子沒租出去，也要付約定好的租金給屋主。
◾代管：多數房仲常做的就是代管，幫屋主招租，也幫屋主處理房客等後續。不過，屋主直接跟房客簽約，代管業者只是幫手，賺服務業，一般行情收租金的10%~15%。
◾社會住宅：這一塊則是政府標案後得到的權利，媒合雙方做後續的管理，收的是政府補助款。
▲一方生活藍太太指出，未來五大趨勢將重塑台灣房產市場。（圖／2025房地產年會提供）
藍太太說，包租代管業相較其他行業算是資本密集，但相較於傳統房地產其實是比較輕資產。她舉例，買房收租，隨便也要500萬的頭期款，但包租代管業一個案子40萬到50萬，就可以去成為包租代管業者，投入的40萬到50萬是整理房子的錢，「平均投報率20~40%」，就算扣掉後續清潔、維修等成本，保守淨利也有20%，相較於其他產業其實是蠻高的。不過，她說如果是個人從是包租代管，「甜蜜點會落在13%~18%」。
「大家比較卡的點是不知道怎麼開始去做？怎麼做第一步？」藍太太分享，最難的點在開發與說服屋主，不過她公司每月約有60~70位屋主找上門，多是服務的屋主介紹。她提醒，包租代管是靠信任在賺錢，建議有意從事者「初期不要一直只想著要贏」。
此外，藍太太也說，其實有些從業者會覺得「我好像在拿別人的房子在賺錢」，就像很多社會觀點會誤解「就是你在炒高房價」、「一直@國稅局查我囤房稅」，但其實包租代管是基於租屋市場的需求，給租客舒適的居住空間，也幫屋主照顧及管理房子，最重要要認定自己價值，「辛苦一次，但是你可以收很多很多次」，有點像房東一樣，雖然不是真的擁有權，但也是有一個被動收入。
▲藍太太指出，包租代管有點像房東一樣，雖然不是真的擁有權，但是「辛苦一次，可以收很多很多次」。（圖／資料照片）
藍太太分享，3年前開始從事包租代管時，租屋補助並不流行，「以前屋主不報稅、不養寵物、不吸菸、不神明桌、沒有家具、沒有冷氣，這類屋主特別多」。她的第一位屋主是名前行政警察，後來到嘉義蓋房變小建商，很珍視自己位在台北內湖環山路的「起家厝」，一一介紹「這電、冷氣都自己裝，買的時候戶頭只剩4000元」，懷念滿滿，看到她把「起家厝」改造後煥然一新的模樣，還興起要她當嘉義建案代銷的念頭。
「其實，屋主不在意租給誰，只在意是不是正派、會不會搗亂、能不能照顧好他的房子！」藍太太說，可能自己看起來是海派的人，有社會經驗，也和屋主一樣都是北漂青年，有地緣關係，因此取得屋主信任。她和屋主簽約每月付2萬3000元租金給屋主，整理後出租4萬3000元。
藍太太直言，「通常一個案子都抓2萬元的價差，投資40萬元，20個月回本，最少簽5年，會賺40個月」。而她手中房源99%都是「共生公寓」（分租），租金行情除了參考591網站、租屋網，也要導入電商概念，「這周沒有招租看房就差不多要調降，不要跟市場對抗，調到一個適合的租金，透過一次又一次的優化，你就會知道要租多少」。
🟡 藍太太小檔案
姓名：洪怡芳
出生：1981年
現職：東吳大學政治系
年收：破300萬元
經歷：2021百大經理人
女性飛雁計畫得主
AAMA台北創業家搖籃計畫入選創業家
女裝品牌露比午茶創辦人
包租代管選屋心法：
1.以台北市中山、中正、信義、大安、松山5區老公寓與華廈為主
2.鎖定捷運站步行5~10分鐘，且附近商辦大樓多、生活機能佳
3.以共生公寓為主，讓分租租客有回家的感覺，一卡皮箱入住，提高整層租金
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◾代管：多數房仲常做的就是代管，幫屋主招租，也幫屋主處理房客等後續。不過，屋主直接跟房客簽約，代管業者只是幫手，賺服務業，一般行情收租金的10%~15%。
◾社會住宅：這一塊則是政府標案後得到的權利，媒合雙方做後續的管理，收的是政府補助款。
藍太太說，包租代管業相較其他行業算是資本密集，但相較於傳統房地產其實是比較輕資產。她舉例，買房收租，隨便也要500萬的頭期款，但包租代管業一個案子40萬到50萬，就可以去成為包租代管業者，投入的40萬到50萬是整理房子的錢，「平均投報率20~40%」，就算扣掉後續清潔、維修等成本，保守淨利也有20%，相較於其他產業其實是蠻高的。不過，她說如果是個人從是包租代管，「甜蜜點會落在13%~18%」。
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此外，藍太太也說，其實有些從業者會覺得「我好像在拿別人的房子在賺錢」，就像很多社會觀點會誤解「就是你在炒高房價」、「一直@國稅局查我囤房稅」，但其實包租代管是基於租屋市場的需求，給租客舒適的居住空間，也幫屋主照顧及管理房子，最重要要認定自己價值，「辛苦一次，但是你可以收很多很多次」，有點像房東一樣，雖然不是真的擁有權，但也是有一個被動收入。
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「其實，屋主不在意租給誰，只在意是不是正派、會不會搗亂、能不能照顧好他的房子！」藍太太說，可能自己看起來是海派的人，有社會經驗，也和屋主一樣都是北漂青年，有地緣關係，因此取得屋主信任。她和屋主簽約每月付2萬3000元租金給屋主，整理後出租4萬3000元。
藍太太直言，「通常一個案子都抓2萬元的價差，投資40萬元，20個月回本，最少簽5年，會賺40個月」。而她手中房源99%都是「共生公寓」（分租），租金行情除了參考591網站、租屋網，也要導入電商概念，「這周沒有招租看房就差不多要調降，不要跟市場對抗，調到一個適合的租金，透過一次又一次的優化，你就會知道要租多少」。
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出生：1981年
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