房價跌了！台北、桃園、台南Q3預售價格下修　專家：這2區很危險

預售屋被視為房市「領頭羊」，對市場變化十分敏感。中信房屋研展室彙整實價登錄，統計今年第3季六都預售屋平均成交總價，發現只有新北的預售屋季增幅仍略有擴大，台北、桃園、台南預售屋均價甚至較第2季出現小幅回落的情況，顯見現階段房價漲勢已有所收斂。專家示警，預售市場如果再冷超過半年，「房價超漲蛋白區、新興重劃區就很危險了」。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，銀行房貸審核趨於嚴格，部分銀行甚至通過提高利率、降低成數等方式來以價制量，大大加重房貸族的負擔。此外，第七波房市信用管制措施上路後，第二戶貸款成數下調為5成，第三戶以上及豪宅下調為3成，這迫使許多換屋族、投資客不得不拿出更多自備款來補足差額。

政策的收緊壓縮了購屋民眾的資金彈性，還一度導致市面上解約現象頻頻發生，若是去年7月1日以前購買預售屋的民眾，還可通過換約轉售的方式下車，但對於7月1日以後進場的民眾，受平均地權條例修正案的限制，恐怕只能選擇認賠解約，並支付最高15%的違約金。在這種情況下，民眾購買預售屋的意願自然也會隨之下降。

莊思敏指出，隨著房市進入盤整格局，投資客群大量離場，市場交易回歸自住需求。從區域表現來看，六都中僅新北市的預售屋季增幅仍略有擴大，這主要是因為新北的自住需求相當強勁，除在地居民外，還有許多台北市的外溢客群，加上今年新北市有不少指標建案釋出，也進一步推高了平均行情。

至於第三季預售屋平均房價有小幅回落的台北、桃園和台南，台北因購屋總價較高，民眾對房貸額度的需求也更大，受政策影響自然更為顯著；桃園和台南則是過去幾年房價漲勢迅猛，房市炒作氛圍濃厚，如今隨著房市逐降溫，區域房價也從過熱的狀態回歸理性。

莊思敏指出，以新建案市場來看，雖然由於營建成本、人工成本、購地成本仍在高檔，短期內建商在成交價上應不會有太大讓步，不過，現在已經有部分業者採用「低首付、送家電、送家具」等促銷方式來刺激買氣，吸引購屋族進場，若交易量持續萎縮超過半年，部分僅靠建設題材支撐、生活機能尚未完善、且房價明顯超漲的蛋白區或新興重劃區，不排除率先出現價格鬆動的可能。