台北、新北新建案平均公設比出爐　「這3區」還有不到30%超低公設

台北內湖區一社區成交單價只要3、4字頭，遠低於周遭中古6、7字頭行情，專家揭露關鍵是公設比超過50%、灌太兇害的。台北新房子公設比多少才合理？住展雜誌揭露今年前3季雙北市新成屋、預售屋建案平均公設比，台北市為35.4%，新北市則為34.2%，與去年維持平盤，顯現近年市場能接受的公設比都在平均35%以下，雖然也有公設比不到30%的建案，但專家提醒要注意1規劃，「太低也不見得就是好」。

觀察公設比來到40%以上的個案實屬零星，住展雜誌發言人陳炳辰指出，高公設案常為基地面積小，像台北市大安區、文山區、士林區，以及新北市新店區的高公設比物件，基地面積都在百坪以下、戶數少較難分攤、車位空間也不足，加上每戶管理費較高，抗性歷歷在目，購屋民眾更一向對高公設比相當敏感，幸而公設比尚算落在合理範疇。

30-33%公設黃金比例　偏低也得留意

陳炳辰指出，由於買方對公設比一定的在意程度，今年順利結案者，台北市有超過七成比例的公設比在35%內，新北市更達八成，如台北市萬華區的「大理ONE」、內湖區的「國泰承真」公設比都僅為30%，新北市新莊區的「國泰‧旭」與樹林區的「舜記福砌」也不到33%，低公設比確實是完銷關鍵之一。

而公設比低於35%的大本營，雙北市分別以台北市的中山區、中正區，與新北市三重區、林口區與板橋區為主，推案數各區在9~14案，除了皆為房市熱區因素外，新北市三區都有重劃區土地可利用，台北市兩區則因不乏都更案，土地較大，也得考量地主戶意見，公設比受控。

值得注意的是，雙北市在市場上還有稀有新案的公設比不到30%，比方說今年在台北市信義區，與新北市土城區、鶯歌區等地可見身影，部分建商也期望壓低公設吸引買氣。不過，陳炳辰提醒，因逃生消防等設施已占去一定公設比例，有時刻意規劃，犧牲車位、電梯等公設使用便利性與舒適度，倒不見得以低為貴。

陳炳辰表示，雖然實坪制度未臻完善，不過高房價下的公設比高低受買方重視，加上年底房市不算穩定，後續上場案僅台北市松山區、大同區、新北市淡水區有個案來到38%的公設比，其餘大多沒有偏低、過高情勢。另在新北市新店區、五股區則還有30~33%黃金公設比例新案，或可期待買盤認同。