台北內湖區一社區成交單價只要3、4字頭,遠低於周遭中古6、7字頭行情,專家揭露關鍵是公設比超過50%、灌太兇害的。台北新房子公設比多少才合理?住展雜誌揭露今年前3季雙北市新成屋、預售屋建案平均公設比,台北市為35.4%,新北市則為34.2%,與去年維持平盤,顯現近年市場能接受的公設比都在平均35%以下,雖然也有公設比不到30%的建案,但專家提醒要注意1規劃,「太低也不見得就是好」。

我是廣告 請繼續往下閱讀
觀察公設比來到40%以上的個案實屬零星,住展雜誌發言人陳炳辰指出,高公設案常為基地面積小,像台北市大安區、文山區、士林區,以及新北市新店區的高公設比物件,基地面積都在百坪以下、戶數少較難分攤、車位空間也不足,加上每戶管理費較高,抗性歷歷在目,購屋民眾更一向對高公設比相當敏感,幸而公設比尚算落在合理範疇。

30-33%公設黃金比例 偏低也得留意

陳炳辰指出,由於買方對公設比一定的在意程度,今年順利結案者,台北市有超過七成比例的公設比在35%內,新北市更達八成,如台北市萬華區的「大理ONE」、內湖區的「國泰承真」公設比都僅為30%,新北市新莊區的「國泰‧旭」與樹林區的「舜記福砌」也不到33%,低公設比確實是完銷關鍵之一。

▲雙北市近年建案平均公設比變化。(圖/住展雜誌提供)
▲雙北市近年建案平均公設比變化。(圖/住展雜誌提供)
而公設比低於35%的大本營,雙北市分別以台北市的中山區、中正區,與新北市三重區、林口區與板橋區為主,推案數各區在9~14案,除了皆為房市熱區因素外,新北市三區都有重劃區土地可利用,台北市兩區則因不乏都更案,土地較大,也得考量地主戶意見,公設比受控。

值得注意的是,雙北市在市場上還有稀有新案的公設比不到30%,比方說今年在台北市信義區,與新北市土城區、鶯歌區等地可見身影,部分建商也期望壓低公設吸引買氣。不過,陳炳辰提醒,因逃生消防等設施已占去一定公設比例,有時刻意規劃,犧牲車位、電梯等公設使用便利性與舒適度,倒不見得以低為貴。

陳炳辰表示,雖然實坪制度未臻完善,不過高房價下的公設比高低受買方重視,加上年底房市不算穩定,後續上場案僅台北市松山區、大同區、新北市淡水區有個案來到38%的公設比,其餘大多沒有偏低、過高情勢。另在新北市新店區、五股區則還有30~33%黃金公設比例新案,或可期待買盤認同。