「迷你小宅小基地案」大爆發!據住展資料,北台灣近10年最小建案基地面積19.5~30.9坪,有7案位於台北市,其中不乏公設比逾5成的建案,實際空間可能僅剩約10坪,相當窄小。專家指出,小基地建案缺陷多,呼籲購屋族購屋前,應審慎評估是否符合自身需求,避免影響身心健康。

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據住展統計,2024年最小建案基地為台北市「沃和」僅20.8坪,2008年~2024年歷年最小基地建案中,有7案位於台北市,「三境e通」、「沃和」、「金星斐麗」、「嘉源埕驛」、「兆鼎三民棧」、「岦基心願」、「明珠精典」;2案位於新北市,「沐之森」、「智寶360+」;1案位於桃園市,「璞居」。

▲歷年北台灣前10小基地建案一覽。(圖/住展雜誌提供)
▲危老重建無限制,小基地建案也越來越多,其中,北台灣又以房價最高的台北市最多此類建案。(圖/住展雜誌提供)
危老重建無限制 小基地成趨勢
有鑑於都更條件限制多,政府亟欲推動都市更新,立院於109年4月17日三讀通過危老條例修正案,其中有關時程獎勵,將採施行後第4年(即自109年5月12日起)降為基準容積8%獎勵,並逐年調降,至第9年歸零。

危老條例與都更最大差異,就在於基地面積、所有權人同意比,「都更」重建基地面積須達約300坪以上,且取得75%或80%所有權人同意(各縣市略有不同);「危老」無重建面積限制,達100%同意即可。

危老條例拍板後,產學界不少人指將出現許多「小基地」牙籤案,反而有礙市市容更新,但政府則認為應無影響,無論有無損害市容,實際上,現階段已出現越來越多小基地危老建案,其中,又以房、地價最高的台北市居冠。

▲網友背750萬元房貸,要繳30年,問說若手上有閒錢該提早繳清房貸還是投資股票,專家給答案。(圖/NOWnews資料照)
▲小基地通常只能蓋小宅,但小宅房貸限制、投資客等問題特別多,房市反轉時,風險特別高。(圖/NOWnews資料照)
建案小基地五大弊端
全向科技房產中心總監陳傑鳴表示,基地面積小,僅能規劃中小坪數產品,雖然可以迎合目前高房價、少子化、家戶人口減少的趨勢,但購屋者需要注意以下五大問題。

一、「小基地高公設、實坪小」,受到建築法規等限制,小基地公設比大多偏高,以權狀20坪、公設50%建案為例,實際上僅剩10坪。

二、「小基地多是機械車位」小基地建案通常只能規劃機械式或倉儲式循環車位,對購屋者而言,除了車位進出不便,管理維護費用相對較高,需要留意。

三、「風險高」,一般人不太會購買小坪數自住,大多是投資客購買當房東使用,銀行貸款易受限,房市一旦反轉,房價跌幅通常也特別多。

四、「供給量大、空屋率高」小宅已成為近年建商降低總價出售的手段,也成為投資客熱炒產品,目前央行管控下,買氣縮減將首當其衝,房價一旦下修,恐淪重災區。

五、「爛尾樓」小基地建案利潤低,大建商普遍缺乏推案意願,大多是小建商才願意承接,但目前成本不斷高漲,買氣卻開始走低,爛尾樓風險急速攀升。

▲看屋,房市,買屋。(圖/記者陳韋帆攝)
▲郭紀子指出,1人擁有10坪的實坪空間,對於身心健康適合。(圖/記者陳韋帆攝)
宜居空間1人實坪10坪剛剛好
台灣物業管理學會理事長郭紀子表示,要住得健康、住到退休,大小應適中即可,根據日本照護「銀髮族」的成功經驗,「1個人10坪」、「2個人20坪」,以此類推,才是最有利居住健康的坪數,也適用於一般人。

郭紀子舉例,他朋友夫妻兩人住在200坪豪宅內,家裡健身房、麻將室、超大浴缸等甚麼都有,即使有請人協助清潔、整理,但就時常產生孤獨感,而且太過舒適養成不出門習慣,身體就常常不好。

但太小的話,除了一般人認知的擁擠外,等到年老時,還有輪椅迴轉空間不足、緊急救助不便等問題,所以太大、太小都不行,建議適中就好。


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