央行放生有用？購屋族房貸卡關可解約？律師吐：對簿公堂才有答案

央行於國慶日前夕宣布第7波房市信用管制的放生措施，包括「繼承祖厝」、「換屋族」房貸上仍有餘地，同時，也特別提到「買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，已訂有相關處理機制。」專家則認為，「該段聲明相當模糊，有無作用，恐怕得等買賣雙方對簿公堂才有答案！」

銀行房貸水位拉警報，引爆房貸之亂，央行第7波信用管制於9月20日上路，其內容幾乎是宣告銀行房貸僅對「名下無屋的新青安族」大開方便之門；10月9日則再度宣布「換屋」、「繼承祖厝」兩大族群可排除管制之外，同時也強調「買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，已訂有相關處理機制。」

房貸下不來買方可無條件解約？
央行指出，內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」相關規定，買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，已訂有相關處理機制。例如，預售屋賣方可同意由買方分期清償差額，或買賣雙方得選擇解除契約；成屋買賣雙方得選擇解除契約。

事實上，央行複讀內政部定型化契約規範，本身就是一件奇怪的事情，再者，內政部規定「如屬不可歸責於雙方時，已訂有相關處理機制」，事實上，該句話相當模糊，何謂不可規責雙方？所謂處理機制通常就是私下和解或對簿公堂，換句話說，央行只是復讀了一段內政部含糊不清的規定。

關鍵在於「何謂不可歸責於雙方」？對簿公堂才有答案
住宅消保會創會理事長吳翃毅表示，依照央行複讀內政部的「如屬不可歸責於雙方」，其解釋空間相當大，前提就是要確定是「不可歸責」，但購屋族本就應先評估自身能力，再決定是否購屋，所以賣方通常不會認為買方貸款下不來是「不可歸責」之事。

再者，買方如果以銀行貸款下不來，主張解約，但還有農會、信用合作社、壽險、郵局，甚至融資公司等可以進行申貸，如果這些事情都沒做，如何說服賣方是「不可歸責」？況且買賣契約受民法保護，都高於央行或內政部的行政命令層級，這樣的爭議最終仍須對簿公堂，由法官判決，才知道誰輸誰贏。

預售屋房貸不成解約　恐仍需承擔違約金
道理聯合法律事務所所長梁恩泰表示，央行新聞稿中提及之內政部的定型化契約規定，只有提及解除契約，但忽略了違約金的部分，此部分私權爭議恐怕還是會到法院處理，畢竟「違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而謂並無違約情事，自無因契約解除而隨同消滅之理。」(61年台上字第2922號判例)

他指出，依照預售屋的定型化契約，主要以「預定貸款金額差額30%」為準，30%內，賣方依原承諾貸款相同年限，由買方分期清償；超過30%，賣方可給予買方7年以上依原承諾利率分期攤還，或解約。

事實上，如果涉及違約，購屋者仍須承擔違約風險及及違約金損失，如果真萬不得已，或許可以試試主張民法第252條，請法院酌減違約金(如臺灣高等法院111年度上字第1439號民事判決)。