銀行水位拉警報，央行祭出第7波打房應對！據中央大學台灣經濟研究發展中心預測，2024年Q4房市景氣已從過熱逐步降至平穩，穩定軟著陸。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出，央行的房市管制效應將在Q4浮現，由於房貸緊縮、央行放行新青安族，預估這波將呈現「量縮軟著陸」格局，全年買賣移轉棟數，也將從「爆量大增」變成「持平微增」。
這波房市緊縮起源自「房貸排隊潮」，事情自今年5、6月陸續傳出，7月鬧至高峰，主要原因是「房貸水位拉警報」，開始有銀行開始「升息、降成數」應對，而央行則是在9月19日宣布第7波信用管制再緊縮，20日政策正式上路。
▲周鶴鳴表示，空頭房市也有基本買盤，如明年軍公教加薪、科技業發年終，有望帶動買氣。（圖/記者陳韋帆攝）
周鶴鳴指出，央行打房固然會影響房市，但房市仍然有基本買盤，如今年Q4電價調漲，加深通膨預期，且明年軍公教加薪、科技業年終獎金進帳，短期購屋意願略有上揚，且新青安高峰期已過，貸款水位可望漸趨正常化，預估明年Q1的景氣稍微彈升，但短期效應後，因國際經濟降溫變數，Q2將回歸量縮趨勢，整體而言，2025年上半年仍是景氣退燒、持續回歸穩健格局。
▲央行打炒房下，需要房貸的族群將退場，新青安、現金族將掌握購買權。（圖／記者顏真真攝）
周鶴鳴表示，這波盤整下，估計國內房市將浮現五大趨勢如下：
一、「新興區盤整」：供給量大、投資客較多的新興開發區，進入價格盤整，政策利空早期出售的案件，少數讓利出場。
二、「稀有區價穩」：供給需求決定價格，精華地段少量釋出的指標社區，甚至低總價三房產品，市場稀有釋出，支撐力道仍強，價格持續走高。
三、「新青安淡化」政策上路一年多來，已消化不少首購需求，加上行庫緊縮銀彈，鑑價上趨於保守，首購族不易貸好貸滿，因此近期新青安的申辦戶數，與5月時的高峰期相比已明顯下滑，後續對市場的邊際效應也將逐步淡化。
四、「工商農穩健」：工業地產、商用不動產並非打炒房範疇，尤其企業基於長期發展，購地、建廠都經過中長期審慎規劃，不會因一時波動改變發展藍圖；部分高資產族群，也會轉向投資店面、商業辦公室，作為長期置產、收租的資產選項。另外，戰後嬰兒潮世代的退休剛性需求，也讓稅務成本低的休閒農地、農舍，近期有升溫趨勢。
五、「現金族崛起」：資金雄厚不須大量申貸的現金購屋族，因不受限貸政策影響，在市場上的競爭力大幅提升，可好整以暇慢慢挑選保值性佳的物件，成為房市的最大贏家。
砍價趁現在 低潮過後恐難撿便宜
周鶴鳴指出，對於有剛性需求的客群來說，在盤整向下的初期，通常會有資金需求較高的族群拋售，這時有機會撿到便宜；但到了後期，市場沉澱完畢，剩下的屋主多半為可賣可不賣，價格就不會太便宜；對於非常稀有釋出的產品，「買到」比「買貴」重要，只要是長期持有，在能力範圍內，危機都會伴隨商機，因此想找到性價比高的好產品，必須多看、多比較、多出價，藉由多方嘗試，爭取屋主的正面回應。
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周鶴鳴指出，央行打房固然會影響房市，但房市仍然有基本買盤，如今年Q4電價調漲，加深通膨預期，且明年軍公教加薪、科技業年終獎金進帳，短期購屋意願略有上揚，且新青安高峰期已過，貸款水位可望漸趨正常化，預估明年Q1的景氣稍微彈升，但短期效應後，因國際經濟降溫變數，Q2將回歸量縮趨勢，整體而言，2025年上半年仍是景氣退燒、持續回歸穩健格局。
周鶴鳴表示，這波盤整下，估計國內房市將浮現五大趨勢如下：
一、「新興區盤整」：供給量大、投資客較多的新興開發區，進入價格盤整，政策利空早期出售的案件，少數讓利出場。
二、「稀有區價穩」：供給需求決定價格，精華地段少量釋出的指標社區，甚至低總價三房產品，市場稀有釋出，支撐力道仍強，價格持續走高。
三、「新青安淡化」政策上路一年多來，已消化不少首購需求，加上行庫緊縮銀彈，鑑價上趨於保守，首購族不易貸好貸滿，因此近期新青安的申辦戶數，與5月時的高峰期相比已明顯下滑，後續對市場的邊際效應也將逐步淡化。
四、「工商農穩健」：工業地產、商用不動產並非打炒房範疇，尤其企業基於長期發展，購地、建廠都經過中長期審慎規劃，不會因一時波動改變發展藍圖；部分高資產族群，也會轉向投資店面、商業辦公室，作為長期置產、收租的資產選項。另外，戰後嬰兒潮世代的退休剛性需求，也讓稅務成本低的休閒農地、農舍，近期有升溫趨勢。
五、「現金族崛起」：資金雄厚不須大量申貸的現金購屋族，因不受限貸政策影響，在市場上的競爭力大幅提升，可好整以暇慢慢挑選保值性佳的物件，成為房市的最大贏家。
砍價趁現在 低潮過後恐難撿便宜
周鶴鳴指出，對於有剛性需求的客群來說，在盤整向下的初期，通常會有資金需求較高的族群拋售，這時有機會撿到便宜；但到了後期，市場沉澱完畢，剩下的屋主多半為可賣可不賣，價格就不會太便宜；對於非常稀有釋出的產品，「買到」比「買貴」重要，只要是長期持有，在能力範圍內，危機都會伴隨商機，因此想找到性價比高的好產品，必須多看、多比較、多出價，藉由多方嘗試，爭取屋主的正面回應。
