建商就是地面師！預售「一屋多賣」專殺小白　手法拆解、3招自保

花數十萬至數百萬元買預售屋，交屋時才發現「屋主不是我」，才驚覺建商竟是「地面師」，「一屋多賣」專門坑殺首購的買房小白們，但被害人發現受騙時，建商早落跑，求償無門。買預售屋要如何避免踩雷？專家拆解「一屋多賣」詐騙手法、話術，提醒3重點保平安。

《地面師》是近期Netflix上架的日劇，「地面師」一詞源自日本，專指利用偽造文件、冒充屋主身分來騙取土地，進行房地產詐騙的人。在台灣，「地面師」也與相關房地產詐欺、詐騙犯罪者劃上等號。

一屋多賣詐騙實例公開　基隆「同1戶竟有6屋主」

今年5月，花蓮就爆出在地老牌建商，在交屋前夕欠款跑路，導致整個建案被債權人申請假扣押，已經付了錢的買方無法入住，上百萬元的頭款也找不到追討對像。建商甚至將「一屋多賣」給多位買方，有超過60人受詐。建商竟成房產詐騙的「地面師」。

過去在基隆也有案例，受害買方也是在交屋時才發現建商一屋多賣，同1戶最多有6名屋主。更惡劣的是，建商還以房屋當抵押物向銀行貸款，最後整棟樓有八成以上戶數流入法拍，由於銀行債權順位優先，買方想取得房屋所有權或討回款項是難上加難。

預售屋「履約保證」、續建機制一次看

政府明訂預售屋合約中必須載明「履約保證」機制，不能遏止惡建商一屋多賣的詐騙行為嗎？了解原因前，先釐清預售屋「履約保證」是一種代管契約，有「價金返還」、「價金信託」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證協定」等5機制。

📍價金履約保證
由第三方保管購屋款項，直到交易完成才會支付給賣方。然而預售屋買賣中的履約擔保，僅有簽定「價金返還保證」為建商完工交屋、房屋產權過戶後，才能動用買方在簽約與工程期間繳付的款項。

📍價金信託與不動產開發信託
建商則可以按照工程進度取款，因此建商如果蓋到一半破產倒閉，買方恐怕無法拿回完整已付款。

📍同業連帶擔保與公會連帶保證協定
如同保人制度讓建商可以不受信託或專款專用帳戶的約束，自由使用買方支付的款項，倘若建商在完工前倒閉，買方只能轉向擔保建商要求負完工責任。

不過，若是希望萬一建商落跑時，房子還能繼續蓋，則建議有「續建機制」。馨傳不動產智庫執行長何世昌曾說明，「同業連帶擔保」、「公會連帶擔保」兩機制，負責擔保的建商或開發公會會負起續建責任。此外，「不動產開發信託」附加續建機制較「價金信託」高。

預售交屋前風險最高　「一屋多賣」手法曝光

買預售屋環節中，哪個階段最危險？永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，買預售屋時因為房子還沒蓋好，無法取得建物使用執照，因此民眾從付款到真正取得房屋產權的這段期間，風險是最大的。

陳賜傑表示，雖然有上述5種履約擔保機制，但在一屋多賣的案件中，建商的目標是盡可能多的詐騙買方購屋款，因此多半會利用不對等的資訊，以及誇大有多組買方等候簽約假象，誘使買方因恐慌買不到，而在沒有履保下簽約付款，等到詐騙鉅款到手後就倒閉潛逃，讓受害買方無法交屋與過戶，也拿不回買房的錢。

如何防一屋多賣詐騙？專家：做功課、不心急、要警覺

如何避免預售屋一屋多賣詐騙？陳賜傑建議3重點自保，一是購買預售屋前要做好功課，了解建商評價與建商所提供履約擔保是否符合自己需求，不要被現場氣氛影響而簽約。二是簽約後也要記得多到接待中心或工地走動，確認是否有按進度施工，如果發現有很長時間沒有動工就要注意。

第三點、也是最重要的就是，不要因為建商售價比行情優惠，就心急下訂，反而要提高警覺，預售屋簽約金從幾十萬到數百萬元不等，別因一時疏忽而讓自己成為房產詐騙的受害者。