限貸令房貸水位拉警報！搶「法拍屋」時機到？七大地雷千萬別踩到

銀行房貸水位拉警報，法拍屋浪潮要來了？全向科技房產中心總監陳傑鳴接受《NOWnews》訪問表示，「此次房貸緊縮，短期內不至於出現法拍浪潮，但如果想要進軍法拍屋市場的民眾，就要注意了，法拍屋水很深，地雷相當多，一旦踩到，恐怕錢沒賺到還惹一身腥，賠了夫人又折兵。」

陳傑鳴表示，房貸水位拉警報，但距離真正滿額還有兆元距離，況且即使買氣受到影響，也不代表短期內就會有法拍屋釋出，除非台灣出現其它景氣劇烈變化，否則即使房市反轉，要導致法拍潮出現，至少要3~5個月才會發生。

法拍屋七大地雷　一旦踩到就爆炸

即使法拍潮沒有湧現，法拍市場仍持續有部分供給，如果有興趣投標的人，一定要留意拍賣資料中的法院筆錄，一旦提及「非自然死亡」、「點交」、「租賃」、「優先購買權」、「移轉取得資格限制」、「不可房貸」、「無瑕疵擔保」等七大地雷，一定要特別當心，你各位千萬別踩到。

一、非自然死亡即凶宅

就是所謂的凶宅，法院筆錄中一旦提及，就要特別當心，即使筆錄中，出現了警方回覆「無此事！」但也一定要進一步查明，因為無論是法院或警方，都不會為相關回應負責。

二、點交、不點交

指物件拍定後，法院將派員擇日與拍定人至拍賣物點交物品，法拍屋即房屋，讓拍定人可順利取得不動產；反之，註記「不點交」，通常是有「無償使用」、「租用」及「共有持分」的問題，如果買到此類物件，一般人通常很難處理。

三、買賣不破租賃

買賣不破租賃，筆錄中若註記「租賃」字樣，代表房屋內仍存有租客，除了標下物件後，必須等待租約期滿，方能取回房屋，另外也有不少債務人，在法拍前偽造假契約，意圖在房屋被法拍後，繼續「無償占用」，投標人必須特別注意。

四、優先購買權

民眾投標前須先查明是否有優先購買權人，如共有人、承租人、地上權人、典權人等，這些人將擁有優先購買權，即便民眾投標得標，優先購買權人依然可以用同價優先購買，有可能因此白忙一場。

五、移轉取得資格限制

有一些特有不動產，並非人人都可以持有，如國宅、原住民保留地等，投標人應先確立本身是否具有取得資格，再行投標，否則即使價格對了，拍定後仍會因不符資格，導致投標無效。

六、不可房貸

投標法拍屋與購買房子不同，投標後，必須繳交所有拍定價金，進行移轉取得房屋後，才有可能將房屋拿去抵押貸款，在那之前無法做任何貸款動作，所以投標前就要準備好與投標金額同等現金，投標人一定要注意。

七、法院不負「瑕疵擔保」之責

依「強制執行法」，法拍屋的買受人沒有「物之瑕疵擔保請求權」，換句話說，無論是「凶宅、漏水、輻射屋、海砂屋」等，拍定後，法院一概不負責，投資人必須承受，

最後，陳傑鳴提醒，其實法拍屋地雷多如牛毛，上述七種只是一般常見情況，所以投標前務必再三查明物件狀況，若自身對於相關專業不熟悉，可透過可信任的法拍仲介協助，否則一失足恐成千古恨。