台北危老都更小基地成主流！只剩機械車位　專家4點警示避爛尾樓

台灣屋齡已普遍偏高，住宅老舊問題並非為台北市與新北市獨有，政府不斷宣導整體危老都更能夠帶動龐大的經濟產值，希望透過經濟誘因，提高重建量能，但危老都更其實有不少需要注意的地方，全向科技房產中心總監陳傑鳴分析，北市小基地危老都更成為改建主流，但裡面有4大問題風險，如果沒有好好處理，恐怕會變成爛尾樓。

陳傑鳴指出，近年台北市危老都更相當火熱，統計到上半年，北市已核准高達942件危老改建案。而觀察已核准的案件可發現，有70.6%、超過7成基地面積在200坪內，甚至基地面積小於100坪的件數還有340件、佔36.1%為最大宗。

目前小基地危老都更已經是北市精華都會區都更改建的主流，「危老都更」申請門檻無最小基地面積限制，又無須經過都市更新審議委員會長時間的審查，推動較傳統都更快上許多，是目前北市危老火熱與小基地佔大宗的主因。

陳傑鳴表示，目前台灣地震頻繁，北市抗震力不足的老屋卻太多，因此相當樂見北市危老都更推動能獲得成果。不過小基地危老都更案普遍僅能規劃中小坪數產品，雖然可迎合目前高房價、少子化、家戶人口減少的趨勢。

雖然危老都更勢在必行，但陳傑鳴指出4大問題必須面對，包含:「採光、通風可能較差」、「空間機能受限」、「機械車位不被青睞」、「成本難降與實施者只想花最少成本」，造成很多危老都更實施者，推出的新案都缺乏特色，後續很可能都須面對銷售不易的考驗，甚至稍有不慎，還會出現財務周轉不靈的問題，恐有變成爛尾樓的風險。

針對北市小基地的危老都更案，因為涉及的基地往往是兩棟相鄰且面積狹小的地段，導致許多問題頻現。首先，這類基地因為面積有限，規劃出的產品通常為中小坪數，而這些產品在採光、通風方面表現不佳。由於鄰棟間距狹窄，在施工過程中考量到空間問題，甚至無法在外牆貼磁磚，這使得建築物在下雨時容易出現室內滲水的情況。

此外，目前新建案的公共設施比率普遍高達30%至40%。在小基地的危老都更案中，這一情況更為嚴重，因為規劃中多以中小坪數的產品為主。舉例來說，若規劃一個30坪的住宅，扣除三分之一的公共設施面積後，實際使用空間僅剩20坪，若是規劃更小的坪數，使用空間則會更加侷促。

在車位規劃上，由於基地面積狹小，無法配置平面車位，因此大多採用機械升降車位，甚至是倉儲式循環車位。這類車位系統雖然能在有限空間內增加車位數量，但對於購屋者來說，車輛的進出不僅不便，還會增加管理與維護的成本。

最後一大問題則是成本難降與實施者只想花最少成本，陳傑鳴分析，這也是小基地新案頻現爛尾樓的主因，近年營建、人工成本高漲，小基地都更案因成本控管相對不易，「成本難降」是目前小基地都更案推動難解的一個課題，特別是目前很多都更案的實施者，為了省成本，只想用最低成本來都更。

即便知道台北高耐震住宅市場需求度高，但除了少數個案之外，幾乎大多數的建商推案或地主主導的自主重建案，結構設計強度還是以符合政府法令最低標準為主。

當小基地推案因先天條件比較差，建議除了以「省成本」作為最大考量外，也應思考如何幫建案增加特色，如何在有限支出增加下，以「花最少蓋最好」來大幅增加房屋耐震等級來符合市場需求，或是增加房屋配備來吸引買方。