台北「牙籤屋」奇觀！危老7成基地超迷你　專家曝四大缺陷

台北「牙籤屋」越來越多！根據台北市府資料，截至2024年6月，共核准942件危老重建案，其中，基地低於100坪建案共340件、占36.1%最大宗，100~200坪325件、占34.5%其次。專家指出，危老審議便捷大量取代了傳統都更，但也造就了不少「牙籤屋」，但小基地建案亦有四大缺陷仍須留意。

根據現有法規，「都更」重建面積須達約300坪以上，且取得75%或80%所有權人同意(各縣市略有不同)；「危老」無重建面積限制，達100%同意即可。

全向科技房產中心創辦人劉永昌表示，「危老」限制少的優勢，讓不少因「不同意戶」所擱置的重建案紛紛推動，但小基地通常也僅能規劃中、小坪數房型，且其他設施部分，也因空間不足，設計上明顯劣於大基地建案，提醒民眾，若非不得已，還是盡量以大基地重建為主。

他提出小基地危老案四大缺陷如下：

一、採光、通風可能較差

小基地危老重建案經常夾於兩棟樓之中，鄰棟狹小，基地面積有限，往往僅能規劃出採光、通風不佳的中小坪數產品，施工過程中還可能因間距狹小無法貼磁磚，導致下雨時室內牆壁容易滲水。

二、空間功能受限

新建案公設比動輒30%~40%，小基地通常僅能規劃小宅，扣除公設後，實際使用空間恐怕也所剩無幾，如權狀20坪，扣除1/3公設後，實坪僅剩約13.33坪，如果更小，甚至難以符合基本生活需求。

三、機械車位不受青睞

小基地通常僅能規劃機械或倉儲式循環車位，對購屋者而言，除了車位進出不便，管理維護費用相對較高，可能降低購房意願。

四、利潤少、大建商插手意願薄弱

對於大建商而言，小基地建案除非擁有創價性或特殊性，否則通常不願接手，小建商財務調度能力則較差，一旦出現滯銷現象，爛尾風險將急速攀升。

劉永昌建議，民眾若有意重建，仍應盡量以大基地規劃為主，倘若非不得已，必須選擇小基地危老重建，除應審慎挑選建商外，亦可透過加入耐震設計等，增加建案特色，不僅住得更安心，重建後，其它多餘房屋銷售亦可更加順利。