28歲OL買房哭「新青安不能貸40年」　行員酸：中古屋40年後變危老

新青安中古屋貸款年限只能貸23年？一名年收約70萬元的28歲OL，近期在新竹東區買600萬、24坪的中古華廈，未料向公股銀行申請新青安貸款時，雖然可以貸到總價的8成，但行員卻以「RC（鋼筋混凝土）耐用年限只有50年，貸40年會變危老建築」為由，除非她多保房屋壽險，否則只能貸23年。專家直言，中古屋的屋齡是銀行鑑價重點，的確會影響核貸成數與貸款年限，傳授2招優化貸款條件。

原PO在Dcard上發文，表示該中古華廈屋齡27年、坪數約24坪，物件地點在新竹市東區，她個人名下無任何貸款及信用不良問題，對於公股銀行沒辦法讓她貸到新青安最大年限40年感到不解，問說「這樣買20年以上中古屋的人不是新青安看得到吃不到？是不是只有買預售才可以貸滿40年？」

新竹中古屋不值錢？　新北老屋新青安貸40年沒問題

貼文引發討論，過來人直言，新竹的確有中古屋不值錢的現象，大家只想買新房，沒人要老房，也表示銀行認為這間中古屋未來不值錢，想要你多付點錢買房屋壽險，再考慮給多一點年限。

不少人分享新青安貸款經驗，有人買新北屋齡40多年1400多萬元的房子，找合庫貸新青安，貸到8成5、40年，也有寬限期5年。另也有人買新北勢屋齡24年房子，同樣貸新青安40年加寬限期5年，貸好貸滿。內行網友勸原PO可以找農會辦農會版新青安，屋齡31年，貸40年，條件超優。

影響貸款3因素：個人信用、物件屋況、銀行積極度

新青安中古屋不能貸到40年嗎？住展雜誌發言人陳炳辰告訴《NOWnews今日新聞》說，中古屋的屋齡的確是銀行鑑價重點之一，影響貸款條件有主要3因素，分別是借款人信用狀況、物件屋況（如坪數大小、是否靠近捷運站等），以及銀行積極度，一般新興或小型銀行為衝業績，偶會有相對較為寬鬆的優惠條件。

陳炳辰指出，老宅和10~15坪中古小宅過往被認為發展性不強，一般都拿不到好的貸款條件，但目前在台北市、甚至是新北市已經不會這麼認為，尤其是捷運站附近的老宅，往往都還是能貸到不錯的條件，「只是在外縣市確實還是會有些問題」，而且27年華廈在新竹東區來說，確實有點老了，加上銀行鑑價相對保守，造成貸款條件不佳。

至於房屋壽險部分，陳炳辰指出，這就是銀行「加價購」的概念，要借款人多繳其他的搭配方案，才願意給較好的條件，但會增加一些支出，建議要衡量看划不划算。

陳炳辰建議，可以試著找新興的、小型的金融單位詢問貸款，或是出具其它資產實力證明，都有機會獲得較好的貸款條件，近期有不少人選擇找農會辦房貸，也有不少獲得優惠條件的例子。

房貸不只找銀行！農漁會「1大優勢」強勢崛起
根據聯徵中心統計，去年12月國人申請房貸絕大多數還是跟銀行申請，人數約2.58萬人，不過第二多已經不是保險公司，反而是農漁會信用部，共有2029人。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，農林漁會則顯得相對活躍，係因主要都會區多是銀行重點經營的範圍，但都會區以外或都會區邊陲，可能一方面銀行貸款條件不好，但農林漁會就是當地重要的金融機構，常往來的客戶就很容易跟這些非銀行體系的金融機構貸款，且從統計來看，農林漁會貸款利率條件與銀行相去不遠，具有一定的競爭優勢。