爽住爸送新北公寓！7年後換屋「要繳稅320萬」慘了　專家2招全免

新北市一名男子開心收下爸爸送的公寓，未料住7年後想換房，才發現市值約1660萬元的房子，因當初以「贈與」方式取得，導致取得成本偏低，如今想賣掉換屋，房地合一稅竟高達320萬元。傳承稅務顧問廖嘉紅分享兩招，讓320萬稅金有機會變0元全免。

人稱「R姐」的廖嘉紅在臉書粉專「R姐財富方舟-廖嘉紅」，分享新北黃先生個案，指出他計畫換屋，在預估規劃過程中意外發現一個財稅陷阱，他住了7年的公寓市價約1660萬元，是爸爸在2017年贈與給他的，因此取得成本為房屋評定價格和土地的公告現值60萬元。

廖嘉紅說明，這意味著國稅局將以1660萬的成交價，扣除60萬取得成本，認定黃先生出售房屋的獲利為1600萬元，加上他持有房屋7年，因此房地合一稅率為20%，計算房地合一稅高達320萬元。

黃先生對當初用「贈與」取得房屋，取得成本偏低，導致如今要繳高額房地合一稅而感到後悔。不過，廖嘉紅仔細檢視黃先生狀況後，提供以下兩招，有機會讓他的320萬房地合一稅全免。

第一招：善用房地合一稅400萬免稅額

廖嘉紅指出，檢視發現黃先生符合房地合一稅「自用住宅」以下的認定4條件，因此可以扣除房地合一400萬的免稅額，房地合一稅率也從20%降為10%，因此從320萬元降為120萬元。

1、設籍條件：所有權人本人或其配偶、未成年子女必須在該房屋辦竣戶籍登記。

2、2.居住事實：必須「連續」居住滿6年。

3、持有期間：在交易前6年內，房屋沒有出租或用於商業。

4、優惠次數限制：過去6年本人、配偶和未成年子女，也沒有使用過自用住宅優惠稅率。

第二招：善用房地合一稅的重購退稅

廖嘉紅表示，因為黃先生是要換屋自住，因此還可以善用房地合一稅的重購退稅，只要在2年內買賣房屋，無論是先買後賣或先賣後買，只要2次移轉房屋所有權的行為間隔不超過2年，而且符合自住宅的規定的話，都適用。重購退稅能退多少？廖嘉紅分析大換小與小換大二者差異。

大換小：賣價高於買價，按比例退

假設黃先生賣出的房屋價格為5000萬，而買入的新房價格為2000萬。那麼，他賣房時所繳的房地合一稅120萬x(買進新房價2000萬/賣出房屋價5000萬)=退稅金額48萬。因此，房地合一稅120萬扣掉重購退稅48萬，實際繳稅金額降低為72萬元。

小換大：賣價低於買價，可全額退稅

假設黃先生賣出的房屋價格為1660萬台幣，而買入的新房價格為3000萬台幣。
賣房時所繳的房地合一稅120萬x(買進新房的價格3000萬/賣出房屋1660萬的價格)，就可以全額退還。

廖嘉紅指出，黃先生的情況屬於「小換大」，因此房地合一稅120萬可以全額退還。她提醒，為了避免未來的稅務問題，建議在進行任何房產交易前，都應該先諮詢稅務專家，才能保障自身利益，合法享受稅務優惠。

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作者廖嘉紅為不動產及保險-傳承稅務顧問，她同時也是家族信託規劃顧問、退休理財顧問，投資及管理不動產豐富資歷，擁有國家級人身與財產保險經紀人雙證照。此外，廖嘉紅也是名和乳癌和平共存10年的雙寶媽。