改建難度SS級！台北百年茶廠賣4億　轉手後變古蹟：容積含金量高

台北市大同區西寧北路上的百年老宅「全祥茶莊精製廠」，10年前曾發生大火，損失難以估計，去年底開價5.28億求售，原本在地人士與建商都認為此物件改建難度堪稱SS級。但實價揭露，茶廠已在今年1月以總價4億元售出，且3月被北市府認證為古蹟。花4億買被燒毀的老宅圖什麼？專家解析，雖不知地下有沒有埋黃金，但古蹟容積率含金量超高的。

全祥茶莊創立於1949年　茶廠3月列市定古蹟

實價登錄揭露，全祥茶莊精製廠為2層樓建築，總面積372.18坪，今年1月31日成交價為4億元。備註註記為「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易；未登記建物」。

全祥茶莊創立於1949年，衡陽路本店在日治時期為「和泉時計店」，建物上方設有全台北唯一的「時計塔」，相鄰3棟建物也各有特色及歷史價值，在去年一同被指定為台北市市定古蹟。

而今年3月底，台北市文化局調查確認，全祥茶莊西寧北路的精製廠，建物歷史可追溯回清朝末期，見證台灣茶業發展歷程，因此獲台北市文資委員會同意指定為古蹟。

古蹟改建難度超高！開發商為什麼要買古蹟？

古蹟要修繕、甚至改建都有相關規範，買家為何要花4億買？信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，台北市精華區土地稀缺，古蹟「容積移轉」具有同縣市不限區域優勢，成為了不少開發商的香餑餑。

曾敬德進一步說明，全祥茶莊精製廠土地約229坪，拆算單價每坪約174.4萬元，以該案土地成交單價、300%容積換算，容積單價約每坪58萬，符合市場行情。

他指出，開發商購買古蹟後，雖然必須支出一定的維繫成本，但其容積可進行移轉，其含金量極高，況且古蹟若經營得當，如近年最夯的咖啡廳、文創改造等，對於開發商而言也算是不無小補，故市場長期需求穩定。

曾敬德表示，台北市素地稀缺，開發商一旦取得精華區土地，就會極力規劃，向市府申請容積獎勵時，也勢必會請好請滿，更顯得「古蹟可移轉容積」的可貴。

今年1月初，皇翔建設（2545）才公告，向鄉林建設（5531）與自然人購入北市中正區城中段二小段390、391等兩筆土地其可移轉古蹟容積。鄉林公告轉移古蹟之容積約417.2坪，交易金額為8億9540萬6080元，地址為衡陽路60號，在2008年前買入時，斥資近5000萬元進行歷史建物維護，讓現行洋樓保有其風貌。