買3000萬房送台北打拚兒！聰明爸媽「3動作」　250萬贈與稅變0元

買房是不少人存錢的動力，但隨著房價愈來愈高，也讓年輕人跟著壓力山大。一對夫妻近期賣掉重劃區土地，手中突然增加許多現金，計畫幫在台北打拚的兒子買間3000萬房，減輕他買房壓力，還靠著「3動作」讓贈與稅從250萬元變成0元。

傳承稅務顧問廖嘉紅分享，李家夫妻買3000萬房給兒子，贈與現金3000萬，扣掉夫妻2人免稅額，贈與稅10%計算，贈與稅約250萬。他們想盡可能減少贈與稅負擔，因此自備2000萬買房，再辦1000萬房貸，把房子和貸款一併贈與給兒子，而該屋「土地公告+房屋的評定現值」為1200萬元。

贈與稅計算式：「贈與稅」稅基  =  贈與財產 – 免稅額 – 扣除額 

廖嘉紅指出，贈與稅是以房子的「評定現值」來做計算，因此李家贈與稅為「 1200萬 –  244萬  –  1000萬」，最後得出的數值為-44萬，也就是贈與淨額降為0元。

贈與稅從250萬元變0元，廖嘉紅分享，只要運用以下3個動作，就能最大程度地減少贈與稅的支付金額：

1、 市價和評定價值的落差：這間房屋的「土地公告+房屋的評定現值」只有1,200萬元。李家夫妻利用了市價和評定價值之間的差距，從市價中扣除了這部分金額。

2、每年度的免稅額244萬：從2022年元旦起，每人每年贈與稅免稅額調高為244萬元，善用年度免稅額，就能有效減少贈與稅的支付金額。

3、房屋貸款的利用：將房屋和貸款一併贈與給了兒子。透過「贈與附有負擔」，贈與淨額進一步減少。以李家為例，因有1000萬房貸，此部分扣除額為1000萬元。

什麼是「贈與附有負擔」？要注意什麼？

廖嘉紅指出，依《遺產及贈與稅法》規定，「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除」，簡單說就是兒子收到房子後得承受「貸款」，不是「無償取得不動產」。在程序上，不僅是兒子要繳房貸，還要辦理抵押權設定變更，也就是辦理轉貸。

因此跟國稅局申報贈與稅時，「附有負擔」可以提出銀行出具的貸款餘額證明書、土地建物登記謄本等證明文件，於申報時從贈與總額中扣除，有效減少贈與稅的支付金額。

不過，廖嘉紅也提醒，運用房貸的「贈與附有負擔」來節省贈與稅，必須注意受贈人（兒女）有能力負擔，且由他們來還房貸，千萬不要使用每年贈與稅的244萬免稅額來幫他們還房貸，因為國稅局會依照「實質課稅原則」，否認貸款的真實性，貸款金額無法贈與額中扣除，導致要補繳贈與稅，讓先前做的「贈與附有負擔」房貸1000萬，功虧一簣。

最後，廖嘉紅也提醒，好不容易省下大筆贈與稅後，也要留意一關鍵，就是「短期再出售的房地合一稅」，萬一子女收到爸媽贈與的不動產後立刻出售，持有2年內出售會被課45%，而且不像贈與稅以房地評定現值計算，而是買入價格，以李家為例房地合一稅高達810萬元，計算公式為（3000萬-1200萬）x45%。

廖嘉紅指出，除非持有超過10年，房地合一稅率降至15%；或自用住宅滿6年，享有400萬的免稅額，房地合一稅率降至10%。提醒傳承規劃必須注意法規實施與修改，與國稅局查核政策而調整，建議諮詢專家，避免陷入稅務陷阱。

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作者廖嘉紅為不動產及保險-傳承稅務顧問，她同時也是家族信託規劃顧問、退休理財顧問，投資及管理不動產豐富資歷，擁有國家級人身與財產保險經紀人雙證照。此外，廖嘉紅也是名和乳癌和平共存10年的雙寶媽。