內政部曝虛坪改革細節！車位變「專有」有獨立權狀　電梯不計坪數

近年新建案公設比動輒超過30%，基地小的都更重建案公設比更達40%以上。內政部去年10月宣布要進行「虛坪改革」，把公設比降到25%~30%。內政部今（29）公布虛坪改革兩層面的具體作法，將停車空間重新定義為「專有部分」，有獨立權狀，並將機電、一般電梯及管委會空間等，調整為免計容積。內政部長林右昌表示，依目前規劃，將可降低公設5%～10%。

🔴公設是什麼？公設比怎麼計算？

虛坪改革的當口下，公設指的是和其他住戶共享的空間，且依使用者性質，又分「大公」與「小公」。

大公：全體住戶共同持分且能共同使用的空間。如大廳、閱覽室、管理室、健身房、配電室、空調室、機械式、蓄水池、水箱等。

小公：社區中部分住戶持分並使用的空間。如各樓層通道、走樓與樓梯間，以及門廳、電梯間等。

公設比計算公式
公設比＝共有部分（扣除車位面積）／「主建物＋附屬建物＋共有部分（扣除車位面積）」x 100%

🔴內政部虛坪改革方案　兩大具體措施

內政部今（29）發布虛坪改革具體方案，有「改進停車空間」、「改進容積計算」兩大部分。

1、改進停車空間

現行依法設置的「防空避難室間停車空間」屬於全體之公設（即為「大公」），附屬專有部分，產權不得獨立登記與移轉。但部分開發商將車道之大部分以公設方式登記，由所有購屋人共同負擔，沒買車位住戶要負擔車道公設，買車位的住戶，則是買了車位又要再負擔車道公設，被扒兩次皮。

內政部指出，虛坪改革後，停車空間重新定義為「專有部分」，且有獨立權狀，明確區分停車空間與居住公設，讓停車空間負擔合理化，沒買車位的人不用負擔車道面積。配套將修正公寓大廈管理條例。

2、改進容積計算

「容積」和總建築面積息息相關，而總建築面積就決定能夠開發多少的房地產，同時意味著能夠產生多少利潤。容積率計算公式=建物面積／基地面積，容積率愈高對建商來說能蓋更多戶房子，而容積管制總登記面積=應計容積（容積率）＋免計容積。

而內政部虛坪改革方案，把一般電梯從「應計容積」改為「免計容積」，而免計容積中的「管委會空間」，增訂以總容積1%為設計標準，保障基本需求20平方公尺，訂定上限管理為100平方公尺，「差額轉入專有面積」，讓總興建面積不變，而增加實坪面積、減少虛坪面積，進而降低公設比。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，過去不少社區的車道面積會畫分成公設均攤，主要因為部分公共設施在地下室，例如未買車位者也有機會使用到地下室的公用機車停車位，來賓臨停車位，且部分社區的公設例如資源回收室，圖書、視廳室等設備，也可能規畫在地下室，和部分停車空間同樓層，因此才會把走道面積劃為公設。

實坪制修法車道面積歸屬車位持有者，讓未買車位者免負擔車道公設，符合使用者付費的精神，將更有利於房市發展。因此新制度確定上路之後，未來新社區大樓的公設應該得盡量停車空間做明顯區隔，尤其公設跟停車樓層分層規劃，以便讓車道回歸單純有車位者使用並付費，不過如何將放在大樓底層的公共設施例如發電機、蓄水池等重新規劃，也將會是建築設計師們接下來的考驗。