囤房稅2.0將上路！北台灣逾6000戶待售新屋剉在等　地雷4區全公開

囤房稅2.0預計今年7月實施，建商餘屋持有超過1年會被課2.4%、5年以上課4.8%，但仍有建商選擇直球對決，北台灣至少有27案「先建後售」，又以近百戶的鶯歌「台北捷寶」、三重「皇鼎麗園」較顯眼。而住展雜誌統計，北台灣目前待售新成屋超過6000戶，若以行政區來看，壓力最大的依序是板橋、淡水、桃園與中壢。

住展雜誌發言人陳炳辰分析，去年推出平均地權條例，禁止預售時期任意轉讓房產，市場傳出是否掀起先建後售案量體，且加上原物料價格走勢趨高，先建後售也可讓營建成本易於控制，兼之政府在開工時辰上所施予的貸款壓力，部分建案確實索性採取先建後售方向。

不過後來在低首付、新青安成功刺激買氣，政府反拋出囤房稅2.0的利空政策，特別是建商持有餘屋的稅率上調，先建後售案優勢光速退散，除非是外圍地區出於在地民眾購置成屋習性、新成屋案量體也小，且獵地造屋成本相對低等因素，先建後售較不受衝擊，否則都會市區的這類新案，即便建商口袋深，還是考驗成本回收時效拉長的忍受度，當下還能有一定量能不無先前已規劃，箭在弦上不得不發的結果。

北台灣超過6千戶新成屋待售量　中大坪數剉咧等

再觀察迄今北台灣公開銷售中的住宅案新成屋共311案，合計待售戶數約6,607戶。各縣市中，居冠的新北市共100案，待售戶數約2596戶；其次為桃園市，新成屋91案，待售戶數約2046戶。兩縣市當中較醒目的地帶是新北市板橋區有14案新成屋，共725戶待售；淡水區有18案成屋案、578戶待售。桃園市方面則是桃園區13案新成屋，共547戶待售；中壢區14案新成屋、335戶待售。

陳炳辰指出，這些區域房市熱度高，包括熱門的板橋區江翠北側重劃區，中壢區的青埔重劃區，桃園區的藝文特區、中路重劃區，和淡水區的紅樹林一帶等，但除了先建後售案外，不乏賣到成屋還賣不掉的案體，不脫坪數大、總價高所影響。另外，所在地段蛋白像是淡水區新市鎮，從而形成抗性遂見新成屋賣壓也不難想見。此等中高價新成屋的發展，恐與今年樂觀以待的房市熱潮呈現兩樣情。

眼下房市在新青安話題與低首付策略推動低總小宅熱潮，可見槓桿購屋特性，而房價偏高的新成屋在這方面發揮空間不大，量能能否完整去化得靠機緣，再加上新版囤房稅的不友善，整體環境不利發展，先建後售的後況或對於彰顯建商資產品牌形象，又免於預售爛尾風險上有其效益，但終將偏屬區域市場、特定個案。