大家都知道買房前要查實價登錄，了解目標區域行情再出價，但不少人查了實登還是買貴了，這是怎麼一回事？擁有8年不動產估價經驗的「阿宅地產顧問」，公開破解實價登錄誤導之術是如何產生的，並分享掌握「1原則」，就能破解。
為讓房市交易更加公開透明，行政院在2012年8月1日開始實施「不動產實價登錄」，不動產買賣簽訂銷售契約後30日內，要向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，違規者可處3萬元以上、15萬元以下罰鍰。除部分特殊狀況不予揭露外，申報後約40天後之揭露期就可查詢到。
▲內政部實價登錄是不少人買房出價的依據，只要參考實價登錄再往下打個折，出價不容易吃虧。（圖／記者徐銘穗攝）
1、舊社區用新建案來比：
台北市新房子賣到上百萬，中古公寓可能6-70萬還找的到，新建案跟中古屋有巨幅的價差。當你要買的是中古屋，參考的卻是新成屋的實價登錄，就算是對面社區的成交價，距離超近，買貴也是必然的事。
2、無裝潢用精裝修來比：
現在房屋裝修動輒數百萬起跳，出售精裝修的房子，為了彌補裝潢費的支出，價格必然比無裝潢的貴上不少。要怎麼確認實價登錄成交價是不是帶裝潢？內政部的實價登錄，只要點擊進入交易明細，再看備註，就可以確認是否包含裝潢費用。
3、老商圈用精華區來比：
估價有所謂同一供需圈的概念，距離太遠，供需已經無法替代。同樣是中正區，仁愛路跟廈門街的價格天差地遠。當你參考的社區成交價，跟你要買的房子距離太遠，商圈性質根本不同，價格其實已經不具參考性。
▲參考的社區成交價，跟買的房子距離太遠，商圈性質根本不同，價格其實已經不具參考性。（示意圖／記者徐銘穗攝）
「阿宅地產顧問」指出，參考錯誤的實價登錄成交案例來出價，「用雞腿來比藍鳥，買貴也只是剛好而已」。他也分享以下5點破解之法。
1、買什麼社區，最好就用相同社區比，價格參考性最好。
2、買老公寓，就用老公寓比，不要用電梯大樓比，屋齡公設都不同。
3、買2-3房的房子，就用2-3房的房子比，不要用套房比，套房單價比較貴。
4、買沒加蓋的頂樓，就用沒加蓋的比，不要用含加蓋的比，加蓋效益差太多。
5、買一樓住宅，就用一樓純住宅比，不要用可當店面或有停車效益的一樓比，價差會很大。
最後，「阿宅地產顧問」也提醒，強調最重要的原則，就是可比性，「蘋果比蘋果，橘子比橘子」，比較的價格才有意義。
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1、舊社區用新建案來比：
台北市新房子賣到上百萬，中古公寓可能6-70萬還找的到，新建案跟中古屋有巨幅的價差。當你要買的是中古屋，參考的卻是新成屋的實價登錄，就算是對面社區的成交價，距離超近，買貴也是必然的事。
2、無裝潢用精裝修來比：
現在房屋裝修動輒數百萬起跳，出售精裝修的房子，為了彌補裝潢費的支出，價格必然比無裝潢的貴上不少。要怎麼確認實價登錄成交價是不是帶裝潢？內政部的實價登錄，只要點擊進入交易明細，再看備註，就可以確認是否包含裝潢費用。
3、老商圈用精華區來比：
估價有所謂同一供需圈的概念，距離太遠，供需已經無法替代。同樣是中正區，仁愛路跟廈門街的價格天差地遠。當你參考的社區成交價，跟你要買的房子距離太遠，商圈性質根本不同，價格其實已經不具參考性。
「阿宅地產顧問」指出，參考錯誤的實價登錄成交案例來出價，「用雞腿來比藍鳥，買貴也只是剛好而已」。他也分享以下5點破解之法。
1、買什麼社區，最好就用相同社區比，價格參考性最好。
2、買老公寓，就用老公寓比，不要用電梯大樓比，屋齡公設都不同。
3、買2-3房的房子，就用2-3房的房子比，不要用套房比，套房單價比較貴。
4、買沒加蓋的頂樓，就用沒加蓋的比，不要用含加蓋的比，加蓋效益差太多。
5、買一樓住宅，就用一樓純住宅比，不要用可當店面或有停車效益的一樓比，價差會很大。
最後，「阿宅地產顧問」也提醒，強調最重要的原則，就是可比性，「蘋果比蘋果，橘子比橘子」，比較的價格才有意義。
■本文經「阿宅-雙碩士地產顧問 」facebook粉專授權引用。原始出處：【你不知道的地產秘密：實價登錄是如何誤導人的?】
