百萬網紅愛莉莎莎日前宣布在泰國曼谷買房，驚曝當地房價只有台灣的1／5，強調買房是為自住與避險用，掀起東南亞投資置產有多賺討論。對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌揭露東南亞投資置產8隱藏風險，買到爛尾樓的風險較高，若遇上排華暴動，最慘恐人財兩失。
何世昌分享東南亞置產8隱藏風險，有意到東南亞置產的民眾必須知道。
1.「法令與市場差異性」
每個國家不動產市場生態都存在差異性，連建築規劃都大不相同，更何況是區段條件，而這是台灣人不太可能熟悉之處。因而，業者號稱位於精華地段等宣傳辭彙真的可信嗎？
其次，東南亞除馬來西亞等少數國家，其餘多數國家並不允許外國人持有該國土地，所以台灣人買到的多為地上權住宅，沒有土地所有權，包括最近討論度很熱的泰國。
▲碧桂園位於馬來西亞的大型一帶一路建案「森林城市」，被外媒評為爛尾樓、鬼城。（圖／翻攝自法新社）
由於外國人士無法擁有土地，社區土地大多掛在開發商或開發商另外成立的公司名下、有的則掛在董事長個人名下，有的董事長原是台灣人，取得該國國籍後可擁有土地產權，所以開發案土地會掛在董事長名下，並以董事長是台灣人來取信消費者，如柬埔寨等國較為常見。
但這樣就有問題了，試想一間房子可以住多久？4、50年跑不掉吧，但一家公司可以活多久？台灣存續超過50年的建商都沒幾家，你覺得東南亞建商的公司平均壽命能有多長？如果建商不幸倒閉熄燈或董事長落跑、掛點了，你覺得土地所有權不會衍生爭議嗎？這點是所有到東南亞置產的投資人需謹慎思考的地方。
像這類拿到海外銷售的建案，未來出租的租金較高，通常只有白領階級、當地有錢人、或者外商人員有能力承租，屬於小眾客源，所以空置期過長便成為司空見慣的狀況。有的業者訛稱規劃酒店式公寓，實際上卻是PO在AIRBNB接短租等等怪異狀況。
因此，在簽署買賣契約時，一定要注意業者宣稱的投報率是否有白紙黑字保障。但即使有保證投報，屆時業者賴皮了，你又能如何？
5.「轉手不容易」
基於以上說法，來台銷售的建案在該國當地多屬於高價案、或是豪華型公寓，這類產品的客源本身就較為有限（不然幹嘛拿到海外賣）、房價較貴，且海外買家沒有土地所有權；當地人用相對便宜的價格可買到完整產權房子，自然不會向外國買家接手這類物件，所以外國買家爽收租金幾年後若想出售，就會發現售價與自己期待有落差。
6.「海外訴訟累死人」
海外置產常見的糾紛如「投報率不如預期」、「建商默默落跑」等，而國內投資人遇上這類情事，往往只能進行海外訴訟來爭取權益。到東南亞買房前，你該好好想一想有沒有能力、精力來做這件事。有的消費者選擇狀告國內仲介業者、或向消保官申訴。但省省吧，根本沒用啊。
7.「台灣建商都不夠熟了，何況海外建商？」
台灣人買房都說一要看建商、二要選營造廠，但台灣建商成千上萬家，已經很難摸清底細了，更遑論海外的建商，你所知道的資訊幾乎都是業者告訴你的，毫無參考標準。
8.「排華的風險」
東南亞國家多發生過排華暴動，最近的一次則是2014越南排華暴動，最嚴重的一次是1998年印尼排華事件，此事件引發不少華僑舉家搬至台灣。排華暴動發生的機率就是0與100的差別，無法排除它永不發生，更難以預測發生時會造華人生命財產造成什麼影響。
何世昌表示，總體來說，東南亞市場充滿商機，房屋出租投報率的確比台灣更高，但投資人應先掌握「風險與獲利呈等比」的概念，相對高獲利必然伴隨相對高風險，再加上東南亞建商倒閉與爛尾風險較台灣高，這個問題也值得考量。國外的房子雖便宜，但看不到、摸不到，發生什麼事你是最晚才知道。
如果真的想要到海外置產，何世昌建議，還是到法令完善的國家，對自己的權益較有保障。如果海外房地產不熟，那還是乖乖買在國內就好。
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1.「法令與市場差異性」
每個國家不動產市場生態都存在差異性，連建築規劃都大不相同，更何況是區段條件，而這是台灣人不太可能熟悉之處。因而，業者號稱位於精華地段等宣傳辭彙真的可信嗎？
其次，東南亞除馬來西亞等少數國家，其餘多數國家並不允許外國人持有該國土地，所以台灣人買到的多為地上權住宅，沒有土地所有權，包括最近討論度很熱的泰國。
由於外國人士無法擁有土地，社區土地大多掛在開發商或開發商另外成立的公司名下、有的則掛在董事長個人名下，有的董事長原是台灣人，取得該國國籍後可擁有土地產權，所以開發案土地會掛在董事長名下，並以董事長是台灣人來取信消費者，如柬埔寨等國較為常見。
但這樣就有問題了，試想一間房子可以住多久？4、50年跑不掉吧，但一家公司可以活多久？台灣存續超過50年的建商都沒幾家，你覺得東南亞建商的公司平均壽命能有多長？如果建商不幸倒閉熄燈或董事長落跑、掛點了，你覺得土地所有權不會衍生爭議嗎？這點是所有到東南亞置產的投資人需謹慎思考的地方。
像這類拿到海外銷售的建案，未來出租的租金較高，通常只有白領階級、當地有錢人、或者外商人員有能力承租，屬於小眾客源，所以空置期過長便成為司空見慣的狀況。有的業者訛稱規劃酒店式公寓，實際上卻是PO在AIRBNB接短租等等怪異狀況。
因此，在簽署買賣契約時，一定要注意業者宣稱的投報率是否有白紙黑字保障。但即使有保證投報，屆時業者賴皮了，你又能如何？
5.「轉手不容易」
基於以上說法，來台銷售的建案在該國當地多屬於高價案、或是豪華型公寓，這類產品的客源本身就較為有限（不然幹嘛拿到海外賣）、房價較貴，且海外買家沒有土地所有權；當地人用相對便宜的價格可買到完整產權房子，自然不會向外國買家接手這類物件，所以外國買家爽收租金幾年後若想出售，就會發現售價與自己期待有落差。
6.「海外訴訟累死人」
海外置產常見的糾紛如「投報率不如預期」、「建商默默落跑」等，而國內投資人遇上這類情事，往往只能進行海外訴訟來爭取權益。到東南亞買房前，你該好好想一想有沒有能力、精力來做這件事。有的消費者選擇狀告國內仲介業者、或向消保官申訴。但省省吧，根本沒用啊。
7.「台灣建商都不夠熟了，何況海外建商？」
台灣人買房都說一要看建商、二要選營造廠，但台灣建商成千上萬家，已經很難摸清底細了，更遑論海外的建商，你所知道的資訊幾乎都是業者告訴你的，毫無參考標準。
8.「排華的風險」
東南亞國家多發生過排華暴動，最近的一次則是2014越南排華暴動，最嚴重的一次是1998年印尼排華事件，此事件引發不少華僑舉家搬至台灣。排華暴動發生的機率就是0與100的差別，無法排除它永不發生，更難以預測發生時會造華人生命財產造成什麼影響。
何世昌表示，總體來說，東南亞市場充滿商機，房屋出租投報率的確比台灣更高，但投資人應先掌握「風險與獲利呈等比」的概念，相對高獲利必然伴隨相對高風險，再加上東南亞建商倒閉與爛尾風險較台灣高，這個問題也值得考量。國外的房子雖便宜，但看不到、摸不到，發生什麼事你是最晚才知道。
如果真的想要到海外置產，何世昌建議，還是到法令完善的國家，對自己的權益較有保障。如果海外房地產不熟，那還是乖乖買在國內就好。
