住宅改革聯盟、多房族、建商緊盯的「囤房稅2.0」，立法院終於在12月19日三讀通過，採全國歸戶，非自住稅率調高為2%至4.8%，最快明年7月上路、2025年開徵。《NOWnews今日新聞》整理「囤房稅2.0」6大重點，家戶在全國擁4屋以上者，「2條件」可節稅1.2%，囤屋建商可能因此降價求售嗎？房市影響、變化一次看。
📌重點1：課徵方式
在「囤房稅2.0」通過前，歸戶方式從現行的各縣市，改為全國歸戶且以家戶為單位（包含配偶及未成年子女），若鐵雄在基隆市、台北市各有1間房，新北市、桃園市的2間房登記在老婆名下，原認定鐵雄、鐵雄老婆在北北基桃都算是「1戶自住」，但新規鐵雄家加起來有4間房，而第4戶就會被課徵囤房稅。
而囤房稅2.0上路前，全台22縣市中有台北市、桃園市、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市、屏東縣、宜蘭縣、連江縣等10縣市，課徵「囤房稅」，合計今年開徵件數共47萬2472件、開徵稅額合計約66.4億元。
▲囤房稅2.0採全國歸戶，非自住稅率調高為2%至4.8%。（圖／記者徐銘穗製表）
囤房稅2.0的「非自住住家稅率」，從原本法定稅率1.5%至3.6%，調高至2%至4.8%，雖然究竟在此範圍內要課多少，仍是地方政府權責，但為避免地方政府消極不作為，財政部也將訂出稅率參考基準。（目前未定案）
不過，為了鼓勵房東把餘屋出租，及因應繼承等特殊狀況，衍生出「特定非自住住家稅率」，只要符合「出租申報所得達租金標準」、「繼承取得共有住家房產」2狀況，稅率將從現行的1.5%~3.6%，上限下修1.2%，調整為1.5%~2.4%，相當最高「節稅1.2%」。
財政部以房屋現值100萬元的住家用房屋為例，在2.0方案下，如果出租且申報租賃所得達租金標準，房屋稅最高稅率為2.4％，較現制最高稅率3.6％，可減輕1.2萬元。
「全國單一自住」的房屋稅也從現行1.2%，調降為1%，也就是你家只有1戶自住的話，新制上路後，房屋稅可省0.2%，不過豪宅（房屋現值超過一定金額）將不適用。財政部預估，調降全國單一自住房屋稅率，受影響房屋數約310萬戶，粗估平均每戶省稅逾700元。
而非自住的特定房屋，也就是建商持有2年以內的待售房屋，稅率從原本的1.5%~3.6%，門檻調高至2%，上限維持3.6%不變；但持有2年以上餘屋則是2%至4.8%。
▲囤房稅2.0特定房屋稅率調整。（圖／記者徐銘穗製表）
現行只要房屋是本人、配偶、直系親屬實際居住使用，即可在全國3戶限額內適用自住稅率，但新制增訂戶籍要件，必須遷入戶籍才能適用。因房屋稅按年計徵，納稅義務基準日為每年2月最後一日、變更使用情形申請期限為每年3月22日，也就是說「囤房稅2.0」若明（2024）年7月1日上路，民眾必須在3月22日前將戶籍遷入自住房屋，才能適用自住稅率。
📌重點4：上路時間與實質影響
「囤房稅2.0」預計2024年7月1日上路，也就是將反映在2025年5月收到的房屋稅單。舉例來說，鐵雄與老婆、2名未成年小孩，在全國共有10間房，扣掉自住3戶後，有7戶非自住，別在台北市2戶、新北市1戶、新竹市4戶。
以現行北市2房以上稅率2.4%、新北1戶稅率1.5%及新竹4戶2.4%來算，假設這7間房房屋評定現值都是100萬計算，7戶累計囤房稅為15.9萬元。但「囤房稅2.0」上路後，假設沒有繼承、出租達一定租金標準，這7戶都將以4.8%稅率課徵，囤房稅將高達33.6萬元，增幅超過111%。
▲囤房稅2.0上路後，大咖房東及餘屋量大的建商影響最大，但專家普遍認為租金可能會比房價更先反映。（示意圖／永慶房屋提供）
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，囤房稅2.0最大的優點是達到「量能課稅」，意即資產愈多的人繳愈多的稅，但以台灣10縣市多年實施狀況來看，房價不會因實施囤房稅2.0而下跌。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋也表示，囤房稅2.0主要影響建商握在手上的未售新成屋，「預售屋沒有壓力，蓋好才開始算」，比較可能發生在先建後售的建案，多少對建商形成「賣快一點的壓力」，但對房價影響有限。
那麼租金會因囤房稅2.0而上漲嗎？大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，房租確實可能會率先反應，如果以新北市新店區近捷運某40坪20年大樓為例，每年自用房屋稅1.2%約在4500元，若乘以4倍為4.8%，就變成1萬8000元，影響不大，但足以轉嫁給租客，整體來說，近年的新交屋、精華區個案影響較大。
▲專家預料，囤房稅2.0上路後，房市將出現5種變化。（示意圖／記者徐銘穗攝）
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，囤房稅2.0對多屋族及餘屋量大的建商影響最為鮮明，預料市場將出現5大變化。
1.房產重新配置
由於各組別縣市的戶數適用稅率各異，非自住房屋的多屋族，在節稅前提下，房產會逐漸調整，減少在高稅率縣市的持有量，降低整體的持有稅負擔。
2.出租換取降稅
比起最高4.8%，若房產出租並報稅，適用稅率僅1.5~2.4%，可望使囤房族將空屋出租。
3.捨新屋買中古
房屋稅是以房屋標準單價、屋齡和路段等條件來課稅，所以越新的住宅，房屋稅越高，在稅率調升的情況下，置產族將更明顯轉向中古屋市場。
4.傾向預售完銷
建商為了避免銷售期拉長，導致新成屋被課以重稅，原本以成屋為主要銷售模式的建商，更傾向透過預售快速完銷。
5.大坪豪宅讓利
高總價產品因銷售期長且稅基較高，對囤房重稅更加有感，因此建商不排除採取更積極的讓利方案，加快大坪數產品的銷售速度。
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在「囤房稅2.0」通過前，歸戶方式從現行的各縣市，改為全國歸戶且以家戶為單位（包含配偶及未成年子女），若鐵雄在基隆市、台北市各有1間房，新北市、桃園市的2間房登記在老婆名下，原認定鐵雄、鐵雄老婆在北北基桃都算是「1戶自住」，但新規鐵雄家加起來有4間房，而第4戶就會被課徵囤房稅。
而囤房稅2.0上路前，全台22縣市中有台北市、桃園市、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市、屏東縣、宜蘭縣、連江縣等10縣市，課徵「囤房稅」，合計今年開徵件數共47萬2472件、開徵稅額合計約66.4億元。
囤房稅2.0的「非自住住家稅率」，從原本法定稅率1.5%至3.6%，調高至2%至4.8%，雖然究竟在此範圍內要課多少，仍是地方政府權責，但為避免地方政府消極不作為，財政部也將訂出稅率參考基準。（目前未定案）
不過，為了鼓勵房東把餘屋出租，及因應繼承等特殊狀況，衍生出「特定非自住住家稅率」，只要符合「出租申報所得達租金標準」、「繼承取得共有住家房產」2狀況，稅率將從現行的1.5%~3.6%，上限下修1.2%，調整為1.5%~2.4%，相當最高「節稅1.2%」。
財政部以房屋現值100萬元的住家用房屋為例，在2.0方案下，如果出租且申報租賃所得達租金標準，房屋稅最高稅率為2.4％，較現制最高稅率3.6％，可減輕1.2萬元。
「全國單一自住」的房屋稅也從現行1.2%，調降為1%，也就是你家只有1戶自住的話，新制上路後，房屋稅可省0.2%，不過豪宅（房屋現值超過一定金額）將不適用。財政部預估，調降全國單一自住房屋稅率，受影響房屋數約310萬戶，粗估平均每戶省稅逾700元。
而非自住的特定房屋，也就是建商持有2年以內的待售房屋，稅率從原本的1.5%~3.6%，門檻調高至2%，上限維持3.6%不變；但持有2年以上餘屋則是2%至4.8%。
現行只要房屋是本人、配偶、直系親屬實際居住使用，即可在全國3戶限額內適用自住稅率，但新制增訂戶籍要件，必須遷入戶籍才能適用。因房屋稅按年計徵，納稅義務基準日為每年2月最後一日、變更使用情形申請期限為每年3月22日，也就是說「囤房稅2.0」若明（2024）年7月1日上路，民眾必須在3月22日前將戶籍遷入自住房屋，才能適用自住稅率。
📌重點4：上路時間與實質影響
「囤房稅2.0」預計2024年7月1日上路，也就是將反映在2025年5月收到的房屋稅單。舉例來說，鐵雄與老婆、2名未成年小孩，在全國共有10間房，扣掉自住3戶後，有7戶非自住，別在台北市2戶、新北市1戶、新竹市4戶。
以現行北市2房以上稅率2.4%、新北1戶稅率1.5%及新竹4戶2.4%來算，假設這7間房房屋評定現值都是100萬計算，7戶累計囤房稅為15.9萬元。但「囤房稅2.0」上路後，假設沒有繼承、出租達一定租金標準，這7戶都將以4.8%稅率課徵，囤房稅將高達33.6萬元，增幅超過111%。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，囤房稅2.0最大的優點是達到「量能課稅」，意即資產愈多的人繳愈多的稅，但以台灣10縣市多年實施狀況來看，房價不會因實施囤房稅2.0而下跌。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋也表示，囤房稅2.0主要影響建商握在手上的未售新成屋，「預售屋沒有壓力，蓋好才開始算」，比較可能發生在先建後售的建案，多少對建商形成「賣快一點的壓力」，但對房價影響有限。
那麼租金會因囤房稅2.0而上漲嗎？大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，房租確實可能會率先反應，如果以新北市新店區近捷運某40坪20年大樓為例，每年自用房屋稅1.2%約在4500元，若乘以4倍為4.8%，就變成1萬8000元，影響不大，但足以轉嫁給租客，整體來說，近年的新交屋、精華區個案影響較大。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，囤房稅2.0對多屋族及餘屋量大的建商影響最為鮮明，預料市場將出現5大變化。
1.房產重新配置
由於各組別縣市的戶數適用稅率各異，非自住房屋的多屋族，在節稅前提下，房產會逐漸調整，減少在高稅率縣市的持有量，降低整體的持有稅負擔。
2.出租換取降稅
比起最高4.8%，若房產出租並報稅，適用稅率僅1.5~2.4%，可望使囤房族將空屋出租。
3.捨新屋買中古
房屋稅是以房屋標準單價、屋齡和路段等條件來課稅，所以越新的住宅，房屋稅越高，在稅率調升的情況下，置產族將更明顯轉向中古屋市場。
4.傾向預售完銷
建商為了避免銷售期拉長，導致新成屋被課以重稅，原本以成屋為主要銷售模式的建商，更傾向透過預售快速完銷。
5.大坪豪宅讓利
高總價產品因銷售期長且稅基較高，對囤房重稅更加有感，因此建商不排除採取更積極的讓利方案，加快大坪數產品的銷售速度。
