如何買房／囤房稅2.0通過！他斷言未來剩「這3種房」　房價不會跌

編按：《NOWnews今日新聞》即起每周六推出《如何買房》專欄，匯集相關專家建議，帶讀者了解買房眉角，及早圓夢。多房族、建商緊盯的「囤房稅2.0」，立法院終在本周三（19）三讀通過，採全國歸戶，非自住稅率調高為2%至4.8%，最快明年7月上路、2025年開徵。房產專家斷言，未來市場只剩3種房，而且房價不會因囤房稅2.0而下跌。

在「囤房稅2.0」正式上路前，全台開徵囤房稅的縣市，計有台北市、桃園市、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市、屏東縣、宜蘭縣、連江縣等10縣市，合計今年開徵件數共47萬2472件、開徵稅額合計約66.4億元。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，囤房稅應外界提高稅負、房市改革的呼聲三讀通過，房市會有拋售潮、囤房程度會改善、以及房價會跌嗎？從國內外經驗來看，以上3個情況恐怕都不會發生。囤房稅2.0最大的優點是達到「量能課稅」，意即資產愈多的人繳愈多的稅。

囤房稅2.0針對建商成屋最高課徵4.8％稅率，真能刺激建商賤價拋售嗎？何世昌直言：「不會！而且消費者也不會從中得利。」關鍵在於，囤房稅2.0將把全國建商往預售市場推，建商為了迴避成屋被課重稅，可能改推預售屋案、放棄成屋市場；而預售屋價位與風險均較成屋高，對消費者而言更為不利，對建商與消費者而言是雙輸。

何世昌斷言，未來市場上將往以下三種情況發展：

1.超貴的預售屋

2.預售屋工期又長又久

3.又老又貴的中古屋

何世昌說明，絕大多數建商不敢先建後售，因為房子一完工就要被課2％囤房稅，阿呆才去蓋成屋，當然從預售開始慢慢賣、房子慢慢蓋，賣得差不多了再完工就好，契約工期5年起跳應該會變基本值；成屋市場上則大多是屋齡10年以上的中古屋，主因在於建商不推新成屋案，屋齡2年內的新成屋幾乎消失了。

另外，房地合一稅閉鎖期長達5年，而預售屋完工交屋後的房屋持有時間重新起算，屋主普遍延長房屋持有期至6年以上（達到400萬免稅額門檻），而持有滿6年後委售的屋主數量也沒那麼多，等到差不多要賣時屋齡多已屆10年以上，所以屋齡10年以下的二手物件數量極為有限。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋也表示，囤房稅2.0主要影響建商握在手上的未售新成屋，「預售屋沒有壓力，蓋好才開始算」，比較可能發生在先建後售的建案，多少對建商形成「賣快一點的壓力」。

至於面積大、總價高，相對持有壓力更大的豪宅建商而言，葉凌棋認為，豪宅型本來就是慢慢賣的產品，賣10年都很正常，而建商早就有心理準備，並將「成本」算在內，花時間找有緣人，且豪宅地段條件都好，也不太會有讓利空間，可能會稍微分配銷售的結售來分散風險。