房市／賣方免負瑕疵擔保責任？安新建經：注意特約條款

「免除瑕疵擔保責任」是買賣房屋合約中常見的爭議特約條款之一，但合約以此立約並非完全可不負瑕疵擔保之責。安新建經法務經理謝宗興表示，關鍵在於是否能舉證賣方為故意不告知，若無法舉證，賣方確實是可以不用負責的；反之若能舉證賣方是故意為之，就可以主張特約無效，並要求賣方負擔瑕疵責任。

瑕疵擔保責任是指賣方對於房屋瑕疵的負擔程度，賣方需擔保自己出售的房屋不會滅失或減少價值，若有瑕疵應於買賣契約前先告知買方；因此，若訂約後買方發現商品與原先約定有異，買方有權要求賣方履行瑕疵擔保責任。

安新建經法務經理謝宗興說明，按民法第366條：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」因此合約中已特別約定免除賣方瑕疵擔保責任，且買方未在訂約前發現屋況瑕疵，日後發現該房屋為凶宅或輻射劑量…等問題，就必須舉證該瑕疵是賣方故意不告知，賣方才須負責，但在實務上要舉證賣方為「故意不告知」難度很高。

謝宗興提醒，在簽署房屋買賣合約時，雙方應仔細審視條款，確保其合理性和公平性，若真要約定免除賣方瑕疵擔保責任時，建議特約約定為：「賣方不負瑕疵擔保責任；惟有非自然身故及輻射之瑕疵不在此限。」以保無法用肉眼就能辨識的瑕疵於條款中審慎約定清楚，雙方可以更好地理解買賣房屋特約中的瑕疵擔保責任，達成合理的協議，確保雙方的權益得到保障。

民眾若於合約中遇特約載明不負瑕疵擔保責任條文，安新建經建議，可採取雙方重新協商修訂條款，若無法達成協議再進一步尋求法律建議。此外，買方可在交易前進行房屋檢驗和評估，減少未來可能出現的瑕疵問題。

同時，建議雙方購屋過程委託第三方中立機構負責託管買賣價金，承作履約保證，待購屋流程完成、交屋沒問題再將價金交給賣方，以保障交易過程的安全、確保雙方權益。

若合約簽訂後發生爭議，並且以上幾點也都無法讓雙方達成共識，除透過法院訴訟外，亦可考慮採取有機會較快速解決爭端的仲裁或調解，由獨立的仲裁員或調解專業人士協助雙方達成協議。

安新建經也提醒，無論採用哪種方式解決特約中不負瑕疵擔保責任的約定，雙方需保持開放的溝通進而達成共識，方能讓交易安全且順利進行。