房子出租變凶宅還求償敗訴　「買凶宅險」房東5招自保

彰化一名房東不滿房子才以1萬2000元出租1個月，被租客轉給保人住，但保人卻在屋內燒炭輕生身亡，憤而提告租客與死者家屬，求償100倍租金120萬元，但卻一審卻被法官打槍，認為「功能未減損」判房東敗訴。房東要如何避免類似情形發生在自己身上？馨傳不動產智庫執行長何世昌教房東5招自保，除了燒香拜佛外，可買凶宅險、增訂珍愛生命條款等。

1、多燒香拜佛：祈禱自己打官司連三審都能遇到「不正常」的法官，興許能判房客繼承人負起賠償之責。開庭前默念一下「喔～我的林默娘啊」、「我的張有仁啊」，拜請一下或許有用。

2、購買「凶宅險」：有的保險公司沒單獨賣「凶宅險」，但「居家綜合險」內可能含有「凶宅險」。

3、租約增訂「珍愛生命條款」：有人叫作「防自殺條款」，花錢請律師擬定一段條款，大意是約定承租人應善盡管理人之責，如有違反致租賃物毀損滅失，或減損經濟價值等情事時，包括自殺求死等行為，應無條件負起賠償損害責任。

4、連帶保證人：即使租約中增訂「珍愛生命條款」，若承租人名下無財產、且繼承人拋棄繼承，房東依然求償無門。因而，簽訂契約時可要求承租人提供連帶保證人，再增添一層保障。

5、契約公證或錄影：增訂「珍愛生命條款」有可能會成為訴訟攻防的焦點，雙方儘可能進行租約公證或公開錄影，錄影時應唸清楚增訂條款內容，確認租方暸解與同意，並請租客在增訂條款處簽名。

何世昌分析該判決案，房東以《民法》第432條、433條規定，「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，若因承租人之同居人或因承租人允許導致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」但法官邏輯是房子功能並無「毀損、滅失」，依然可以正常使用，且房價下跌是「抽象損失」，並未具體反映在房價上。

除上述法條外，房東還可以《民法》第184條第1項，「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」求償。但法官認為，房東也無法證明自殺者為故意或有過失，且自殺也不屬於「背於善良風俗」，不構成侵權行為。

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