農曆七月鬼門開！鬼月看房子注意　3招辨別凶宅：有這狀況要小心

農曆七月鬼門開，不只鬼月害怕阿飄當室友，買房更怕買到「凶宅」，尤其若是遇到無良仲介聯手屋主刻意隱瞞，只能靠自己多方查證。究竟哪些房子算凶宅、買賣凶宅有何風險？房產專家教3招辨別凶宅。

◾有人過世就算凶宅嗎？
永慶房屋客服中心資深經理陳繼先表示，凶宅是通俗用語，法律上沒有對「凶宅」的具體標準，一般而言，以房屋曾有凶殺、自殺等「非自然」死亡情形來認定，並非有人在屋內過世就算。

也就是說，即使社區的公共區域曾發生凶殺或自殺事件，或是施工時不幸發生工安意外致死，都不會形成凶宅。目前較廣泛的凶宅定義，是必須在標的物的專有部分內，曾有行兇或有明確的求死行為，並且陳屍標的物專有部分內才算。

例如社區大樓發生高樓層墜樓到低樓層專有部分的陽台、露台或庭院死亡，則墜樓戶及陳屍戶都屬於凶宅；如果是從頂樓的公共空間墜樓至社區中庭身亡，則不會形成凶宅。

此外，因病過世或猝死家中數日、在屋內自殺送到醫院後過世、在走廊等公共空間被殺害的情形，雖然會影響觀感，但較難被認定是凶宅。因此，陳繼先提醒，實務上在買賣房屋時，賣方應於「不動產現況說明書」中，主動告知房屋使用情形，若有以上事件，可能會對未來住戶產生較大心理壓力，構成屋況瑕疵，買賣雙方應以減損的房屋價值，約定合理的成交價格。

◾房價太低、頻繁換租要小心
值得注意的是，內政部僅規定賣方要告知「持有」期間有無發生凶殺或自殺情形，而且凶宅只有在第一次買賣時需於「實價登錄」註記，之後買賣則無硬性規定必須登錄。若有投機客以低價購入凶宅，再於轉售時隱瞞，將讓接手房屋的買家在不知情下購入凶宅。

對此，陳繼先建議，如果擔心賣方未誠實告知房屋資訊，可從以下3點觀察：

1、若物件各項條件均無特殊異常，但實價登錄售價明顯低於行情，有可能是賣方急售或有不可告人的屋況瑕疵。

2、賣方持有時間較短且做出租使用，因凶宅有機會低價取得，不乏投資客買入後出租給不清楚屋況的租客，如果有頻繁換租的情形，可向鄰居、社區管理員及總幹事、鄰里長打聽原因。

3、參考民間架設的凶宅查詢系統，如「台灣凶宅網」集合新聞報導、法院公文等，雖然不是官方資料，但仍可作為參考、交叉比對資訊。

至於兇宅買賣有哪些風險，陳繼先提醒，凶宅房價普遍低於行情，市場上仍有買氣，像是沒有宗教信仰的買家、長期持有出租的投資客，及較特殊職業的自住客等。而實際成交價格，仍會因事件發生的輕重、發生時間、買方接受度不同而有差異。要注意銀行在審核凶宅的房貸申請較嚴格，即使借款人財力條件佳，核貸利率及成數條件也會打折，未來若想轉手也有較高難度，因此在接觸凶宅前，應謹慎評估。