編按：內政部不動產資訊平台最新揭露，去年第4季全國購屋痛苦指數（房價所得比）為9.61倍，最痛苦的當數台北市15.77倍，也就是台北人要15.77年不吃不喝才能買房。只是，全台目前住宅存量為922.8萬宅，買房真有那麼難？《NOWnews今日新聞》即起每周日推出《如何買房》專欄，匯集相關專家建議，帶讀者了解買房眉角，及早圓夢。買房最怕買貴，本集來探討如何議價，「可以再便宜一點點嗎？」業界流傳議價7招可省百萬元，但關鍵是「不要臉」。
先來說說這業界流傳，號稱可激省百萬元的議價7招。有3招是基本款，餘4招又分買預售屋2招、買中古屋2招。
🔴基本3招：
1、查實價登錄了解行情。買房要先做功課，必須先上網查心儀房屋同社區、周遭房價，了解行情。
2、以廣告戶當作錨定價。一般2樓、4樓或棟距窄、採光差的房子較難賣，會作為價格較低的廣告戶銷售，可以此為錨定價參考。另一樓層不同可能會有2000到1萬元的單價差異，但若地段好、景觀好，單坪價差可能到5萬元。
3、從單價議價再到總價。可以先從單價開始討論，不要一開始就大刀闊斧砍總價，這樣會降低議價成功的機率。
▲首購族買房議價前，必須先查詢實價登錄行情，做好功課。（圖／信義房屋提供）
1、喊價去試探底價。可先從開價的八折開始議價去試探底線，但若是早鳥或已經賣很久、賣壓較大的區域，可從七折開始喊起。
2、同地區激將法。若想買某區A建案，可先探探同區其他建案開價，甚至取得其他建案的紅單，再回頭向心儀的A建案殺價，要較高機會拿到優惠價。但要想全身而退拿回訂金，要留意7天審閱期。
▲找到心儀的房子議價要下斡旋還是要約書？兩者差在前者有拿出現金，後者是契約書，兩者違約都會賠錢，但在2種條件下買家可拿回斡旋金。（示意圖／信義房屋提供）
1、尋求銀行鑑價。可先從銀行方估價再反推房屋價值。永豐銀行曾公開教戰，「貸款金額 ÷ 貸款成數 = 鑑價價值」，鑑價價值便可作為議價標準，評估賣方開出的售價是否合理。
以售價500萬的房屋為例，鑑價價值僅有400萬，貸款成數6成，原本以為自備款只要200萬，但因為鑑價價值少售價100萬，需再補齊60萬的差額。建議在購屋前先詢問銀行行員，尋求初步估價，獲得與屋主議價的籌碼。
2、善用二類謄本。可上全國地政電子謄本系統，線上付費申請查閱資料，從第二類謄本當中，建物他項權利部中的「擔保債權總金額」一覽，推算大概的房價，要用到兩個公式「擔保債權總金額＝貸款金額x1.2倍」，及「總房價x8成＝貸款金額」。舉例若擔保債權總金額為1000萬元，可推算但款金額為833萬，再推算出總房價為1041萬元。
此外，若登記日期跟出售日期接近的話可能是投資客，可能會為了資金的調度或避稅而急於拋售，自然會有較大的議價空間
▲想成功議價到心儀的價格，專家說關鍵是不要臉。（圖／記者徐銘穗攝）
何世昌指出，買房想撿便宜只有在市場不好時機會才大，可以不費吹灰之力，而目前房價都在修正中，尤其北高最明顯，「現在是原本高點的95折」，建議議價可從實價登錄的85折開始出，出個讓對方不想直接賣你，但心會癢的價格，也許可加到92折，「不要一口氣出到底線，會變盤子！」
🔴最新揭露全國購屋痛苦指數（房價所得比）為9.61倍，最痛苦的當數台北市15.77倍，也就是台北人要15.77年不吃不喝才能買房。買房真有那麼難？《NOWnews今日新聞》周日專欄《如何買房》，看專家帶讀者了解買房眉角
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🔴基本3招：
1、查實價登錄了解行情。買房要先做功課，必須先上網查心儀房屋同社區、周遭房價，了解行情。
2、以廣告戶當作錨定價。一般2樓、4樓或棟距窄、採光差的房子較難賣，會作為價格較低的廣告戶銷售，可以此為錨定價參考。另一樓層不同可能會有2000到1萬元的單價差異，但若地段好、景觀好，單坪價差可能到5萬元。
3、從單價議價再到總價。可以先從單價開始討論，不要一開始就大刀闊斧砍總價，這樣會降低議價成功的機率。
1、喊價去試探底價。可先從開價的八折開始議價去試探底線，但若是早鳥或已經賣很久、賣壓較大的區域，可從七折開始喊起。
2、同地區激將法。若想買某區A建案，可先探探同區其他建案開價，甚至取得其他建案的紅單，再回頭向心儀的A建案殺價，要較高機會拿到優惠價。但要想全身而退拿回訂金，要留意7天審閱期。
1、尋求銀行鑑價。可先從銀行方估價再反推房屋價值。永豐銀行曾公開教戰，「貸款金額 ÷ 貸款成數 = 鑑價價值」，鑑價價值便可作為議價標準，評估賣方開出的售價是否合理。
以售價500萬的房屋為例，鑑價價值僅有400萬，貸款成數6成，原本以為自備款只要200萬，但因為鑑價價值少售價100萬，需再補齊60萬的差額。建議在購屋前先詢問銀行行員，尋求初步估價，獲得與屋主議價的籌碼。
2、善用二類謄本。可上全國地政電子謄本系統，線上付費申請查閱資料，從第二類謄本當中，建物他項權利部中的「擔保債權總金額」一覽，推算大概的房價，要用到兩個公式「擔保債權總金額＝貸款金額x1.2倍」，及「總房價x8成＝貸款金額」。舉例若擔保債權總金額為1000萬元，可推算但款金額為833萬，再推算出總房價為1041萬元。
此外，若登記日期跟出售日期接近的話可能是投資客，可能會為了資金的調度或避稅而急於拋售，自然會有較大的議價空間
何世昌指出，買房想撿便宜只有在市場不好時機會才大，可以不費吹灰之力，而目前房價都在修正中，尤其北高最明顯，「現在是原本高點的95折」，建議議價可從實價登錄的85折開始出，出個讓對方不想直接賣你，但心會癢的價格，也許可加到92折，「不要一口氣出到底線，會變盤子！」
🔴最新揭露全國購屋痛苦指數（房價所得比）為9.61倍，最痛苦的當數台北市15.77倍，也就是台北人要15.77年不吃不喝才能買房。買房真有那麼難？《NOWnews今日新聞》周日專欄《如何買房》，看專家帶讀者了解買房眉角
