買房議價下斡旋or要約書！2條件可拿回斡旋金　要約書違約要賠3%

買房過程中，看中心儀的房子好心動，擔心被人搶走，為向賣家展現「誠意」，可選擇「下斡旋金」或「簽要約書」，這兩者有何差異？專家指出，兩者最大的差異在於斡旋需交付斡旋金，而要約書則無須支付任何款項；若有違約情事，斡旋是以斡旋金當作違約金，而要約書的違約金則是買賣總價的3%。通常在2條件下，買家可取回斡旋金。

信義房屋台北東門店店長程紹幃在Podcast節目《房屋聽信義》中，為民眾說明何謂斡旋、哪些情況可以反悔以及斡旋前需要清楚哪些事情。他提到，為了保證雙方都有交易的意願，購屋進入議價階段，會進行斡旋或是簽訂要約書。

兩者最大的差異在於斡旋需交付斡旋金，而要約書則無須支付任何款項；若有違約情事，斡旋是以斡旋金當作違約金，而要約的違約金則是買賣總價的3%。一線業務洽談時雖然沒有太大的區別，但對屋主而言有現金作為保證，心理上會較踏實、較審慎以對。
 
許多有購屋意願但沒有經驗的購屋族，對於斡旋出價經常拿不定主意，程紹幃表示斡旋出價是一門藝術，建議出價前參考實價登錄或周遭類似物件的成交價，若價格和市場行情落差太大，買賣雙方就無法有效率地討論，交易很可能無法完成。
 
若在下斡旋後仍有疑慮，程紹幃提醒，原則上只要在斡旋時效內、屋主同意情況下，還是有撤回的權利。但也提醒若超過有效期、屋主不同意，或在有效時間內下了斡旋，屋主也同意後又想撤回，上述狀況都屬失效，可能會有違約金產生。

下斡旋後反悔，可以拿回斡旋金嗎？有兩種情況都可以無條件退回斡旋金，一是「斡旋期間截止，未能成功議價」，二是「買方搶在賣方同意前撤回斡旋」。一般而言，斡旋單上會註記斡旋議價的期限，通常是3~10天，如果在此期間內房仲沒有和賣方完成議價，房仲就必須無條件退還斡旋金。

在斡旋議價期間內，只要賣方還沒同意出價，斡旋金就還沒轉為定金，買方也都可以隨時反悔不買。因此買方下斡旋後如果改變心意，務必及早通知房仲停止議價，才能退回斡旋金。
 
程紹幃提醒購屋族，不論下斡旋或是任何契約的簽訂都有審閱期，依據內政部規範定型化契約有3天審閱期，可以充分了解後再決定。此外，買房前務必詳閱「不動產說明書」，掌握房屋所有細節、包括違建、或漏水壁癌等瑕疵。

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