名家論壇》徐佳馨／打房政策肥了誰？

行政院院會於7月6日拍板通過新一波「健全房市措施」，以「房屋稅差別稅率2.0方案」為政策主軸的「囤房稅」將從現行「個別縣市歸戶」改為「全國歸戶」，且將非自住住家稅率從1.5%至3.6%間調升至2%至4.8%間。財政部評估新制預計在2024年7月上路實施、2025年5月開始課稅，將有36萬戶因此增加稅負、346萬戶則反而減輕，整體預估增加26億元稅收，對國庫不無小補。

消息一出，還沒有進立法院三讀，卻已經掀起巨浪，贊同反彈聲都有，各有各的立論，不得不說，這幾年打房政策族繁不及備載，想到哪打到哪，消息來得猝不及防。影響所及，以前打房政策上路，多少出現因拋售出現的「利空紅利」，如今因為訊息又多又快，不乏有民眾誤以為政策上路，採取過度、過早反應的情事，影響政策與房市之間的正常連動，是不是好事，還蠻值得後續觀察。

如果囤房稅按照行政院版本執行，除了衝擊口袋淺的多戶持有人外，因為建商餘屋持有2年內，稅率將提高至2.0-3.6%，持有2年以上則稅率高達4.8%，勢必影響建商興建意願，直接壓抑2025年之後新案開工。台灣鋼鐵業中，營建用鋼佔台灣鋼鐵需求40%，鋼鐵產業衝擊也至為直接，與營建相關產業必須提前因應。

營建業看來只能坐以待斃，可是針對多戶持有者到還有些因應方式，例如以家人做為房屋所有權人，降低名下房產數。同時，呼應政策參與包租代管，或是擔任愛心房東等，亦是一個開大門、走大路的節稅方式。

不過，這些節稅妙招都是建立在房東會報稅的基礎上，以目前囤房稅的規劃，加上多數房東沒報稅的現況，可以預期增加稅負十之八九轉到房客頭上。

以大安區30多年公寓為例，在1.2%稅率下，一年房屋稅約在1萬餘元，若該案持有人為多戶囤屋，達到4.8%的標準，該業主房屋稅將漲至將近5萬，一年等於多出3萬餘元。以目前大安區公寓租金一個月約3萬元左右水準，多出的囤屋稅除12個月，每個月約為3000元，房東以漲租1成轉嫁給房客倒也順水推舟。

或許有人講，那房東如果報稅，現在不是有扣除額嗎？

上述案例若用不需任何證明文件的「必要費用直接扣除」計算，實際租賃所得以全年實收租金 57% 計算，房東每月3萬元租金，一年實收36萬元，採取扣除額後，一年租金收益為20萬5200元，併入所得後，如果房東所得稅級距為30%，光是這筆就要繳到6.1萬。

這還不包括得要面對因為以前沒報稅，現在有報稅會被國稅局勾稽出過去沒報稅，追稅5-7年的風險。怎麼算，都是逼房客吞下去最划算。

租賃市場需求大於供給，租金所得得併入所得無法單獨核課，與稅捐稽徵法追溯逃漏稅等種種因素使然，這也是為什麼政府想要健全租賃市場，希望房東不要轉嫁租金，卻不得其門而入的重要因素。

到頭來，打房還沒見效，倒先打出了一場寂寞。

憲法143條規定「漲價歸公」，這一系列打房政策讓人目不暇給，大家最在意的「漲價」照漲不誤，心中所期待的「歸公」卻多歸給了包租公，相信也是當初立法者所始料未及的吧。


●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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