消保處稽查預售屋契約7.3%不合格！藏4大陷阱申訴無門

消費者存了一輩子積蓄只想買下安身立命的家，卻有不肖建商鑽漏洞，在預售屋合約中藏陷阱！行政院消保處今（20）日宣布已針對50建案進行專案查核，每一建案查核15項目，共計有55項次不符合規定，契約內容整體不合格率為7.3%，不合格內容散見於18份契約中。其中不合格的內容有4大項8大樣態。消保處簡任秘書陳星宏提醒消費者，「模糊交屋保留款」、「房地面積誤差及價款找補」2大陷阱最嚴重，讓消費者誤以為房地產有誤差、瑕疵的同時，無法主張任何權益實在不合理。消保處強調，已請內政部要求各地方政府地政局，依《平均地權條例》第81條之2第5項規定進行裁處，搭配地方政府協助繼續追查是否有改正情況，若沒有就會逐次加重開罰，以6萬元起跳，最高得處30萬元罰鍰。

消保處今（20）日舉辦「預售契約藏陷阱，簽約買屋請留心」記者會，公布經消保處查核不合規定的預售屋契約違規案例。其中包含4大項8大樣態：

🟡違反「驗收」規定，共計8建案。

消保處陳世元諮議指出，部分建商所列交屋保留款數額不足房地總價5%，甚至有建商業者大剌剌在交屋保留款欄位寫著「零元」，當房屋有瑕疵時，消費者權益完全無法受保障。另外消保處還查核到建商業者「限制驗收次數為1次」，並要求驗收後即使再發現房屋有其他瑕疵，消費者仍應先配合交屋，強迫消費者接受有瑕疵之房屋。

🟡違反「通知交屋期限」規定，共計8建案。

違規案件中，發現有建商將「交屋前修繕義務」變更為「交屋後之保固責任」，意指建商可規避「將無瑕疵房屋交給消費者」的義務，改而只有在房屋有「重大瑕疵」時，才於交屋前負責修繕；其餘瑕疵則要求依「保固程序」處理，還有的直接「擺爛」，直言修繕成果無論如何，消費者只能照樣買單。

另外也有建商被查到大玩文字遊戲，混淆通知交屋與實際交屋概念。陳世元解釋，一般來說建商應於領得使用執照6個月內，通知消費者交屋，交屋時消費者才須繳清所有款項；但是部分有心建商卻要求消費者先行繳清所有款項，才「願意通知交屋」。

🟡違反「房地面積誤差及其價款找補」規定，共計6建案。

一般來說，土地面積、主建物、房屋登記總面積如有誤差，買賣雙方應為相互找補；當面積誤差超過3%，消費者理應可以解除契約。但是違規建商卻有的未設「找補規定」，或增加「解除契約之限制」，妨害消費者行使權利。同理，有的建商也將腦筋動到附贈車位上，例如增加誤差容許值規第，實則停車位「車格尺寸誤差」不找補，傷害消費者權益。

🟡違反「違約之處罰」規定，共計6建案。

陳世元指出，預售屋買賣定型化契約第24點「違約之處罰」已明定建商或消費者得解除契約之具體事由。部分建商卻修改契約條款，不當限縮消費者解約事由；或擴大建商之解約事由，加重消費者違約責任。

另外，也有建商違約金計算方式錯誤，侵害消費者權益。一般來說違約金應分別以「房屋總價15%」及「土地總價15%」計算違約金，總額才會符合房地總價15%規定。部分建商卻於混用前述計算方式，有向消費者超收違約金之嫌。

陳星宏表示，目前查核下來發現建商設下兩大陷阱侵害消費者權益，分別為「模糊交屋保留款」、「房地面積誤差及價款找補」，讓消費者誤以為房地產有誤差、瑕疵的同時，無法主張任何權益。

消保處也提醒消費者，購買預售屋所支出之金額甚為可觀，請務必斟酌本身財力為理性判斷，切勿衝動簽約，並於簽約前做到3大步驟以保障自身購屋權益：

步驟一：至實價登錄網站確認建案契約備查狀況。

步驟二：逐點核對契約內容是否與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」內容相同。

步驟三：倘遇契約內容不合規定之建案，應請建商改正或拒絕簽約，並可向主管機關檢舉。