台北萬華「人瑞級」老屋1350萬賣掉了！買方背後動機曝光

根據實價登錄資料，今年1月台北市萬華區大埔街22巷的一棟屋齡高達104年、堪稱「人瑞級」的老平房交易，建物11.66坪、土地14.22坪，以總價1350萬元成交，是今年屋齡最高的房地產交易案，若以總價換算建坪價格，每坪單價逾百萬元。房地產專家認為，其實百年老屋居住價值並不高，買方真正看上的是土地價值，不少老屋位居精華地帶，無論危老或都更後價值可以翻兩番！此外，根據內政部不動產資訊平台資訊統計，台北市屋齡超過30年以上的交易逐年增加，過去6年成長15個百分點，顯示老屋交易已經成為台北市購屋的趨勢。

台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，萬華大埔街這棟百年老屋已相當老舊，依屋況來看居住價值並不高，不過因離萬華火車站、捷運龍山寺站，以及未來捷運萬大線的植物園站、廈安站都不遠，地段頗具優勢，因此買家購入動機應著重於土地價值。該平房位在容積率225%的住三用地，換算土地單價約95萬元，符合區段行情，加上周邊也有許多老舊建築，推測買家是期待與周邊土地一同整合重建，目前當地新大樓案成交行情落在8、9字頭，若未來該屋成功重建，身價將大幅成長。

2017年5月政府公布實施《危老重建條例》，積極推動都市更新與危老重建，根據內政部不動產資訊平台資訊，台北市屋齡30年以上的老屋交易佔比逐年增加，從危老獎勵措施上路前的2016年4981筆、佔比約38.1%，一路逐年成長到2021年的9606筆、佔比達53.1%，等於台北市有一半以上的交易都是老屋，6年來增加15個百分點。今年上半年，交易佔比更進一步拉高到56.5%，勝過去年同期的51.3%，顯示老屋交易已是台北市購屋的重點趨勢。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北老屋交易主要有3大類，首先是「高坪效老屋」，老公寓公設比低，使用價值高，是小資族低總價卡位首都門牌的最佳選擇；其次為「精華區老店」，不少老平房或公寓位於精華商圈，一樓深具店面效益，過去也常見老店創高價的交易。第三類就是「都更危老宅」，在危老政策獎勵下，吸引建商協助整合，也促成更多老屋翻新，型塑都市新貌。

第一建經研究中心副理張菱育指出，危老重建的政策誘因不少，包含建築規劃、時程、規模等容積獎勵，總額度以40%為上限，其中「時程獎勵」與「規模獎勵」，兩者合計最高可取得10%容積，由於「時程獎勵」以8%、6%、4%、2%、1%的方式逐年遞減，今年5月12日起，已調降至4%，所以若申請的危老案想拉高容積獎勵，可透過「規模容積獎勵」來補足，也就是整合更大的基地面積，根據規模容積獎勵規定，申請基地達200平方公尺以上，可獎勵2%，每增加100平方公尺再獎勵0.5%，換言之，從今年5月起，想拿滿時程與規模合計的10%獎勵，基地面積須達1000平方公尺以上。

另外，地主和開發商合作都更或危老時，為避免財務糾紛，有效保障雙方權益，可以採取「不動產開發信託」，地主和信託機構或銀行簽訂信託合約，由建經公司擔任起造人，將興建工程所需的款項匯入「信託專戶」，並統一由信託專戶撥款支付各工程款項，以確保能「專款專用」，降低資金被不當挪用的風險。