北市迷你危老建案達23％！「紙片屋」暴增　30坪蓋5層樓

北台灣危老房屋重建案例越來越多，甚至有逐漸取代都更的趨勢！據內政部統計，截至今年7月底止，北台灣核定的危老重建案共1396個。不過《住展雜誌》統計，同期公開銷售的危老建案共約214個，僅占核定件數約15.3％。《住展雜誌》研發長何世昌表示，雖然危老重建案例增多，但至目前為止，釋出市場銷售的危老案比例低，意味還有極大量的危老案未公開，未來將成為推案主力之一。不過消費者需注意的是，由於危老重建基地沒有限制，如今出現許多「迷你危老」案，基地最小土地只有30坪，卻要興建5層樓電梯公寓，「紙片屋」情況越來越普遍，可能把都會區街廓切得更零碎，讓大範圍都更難以推動。
　
自從《危老重建條例》實施至今，危老推如雨後春筍般冒出，《住展雜誌》統計，《危老重建條例》上路以來北台灣共有214個危老案公開銷售，其中160個重建案位於台北市，占比約74.8％；而台北市160個危老案裡，又有37個建案基地坪數低於100坪，屬於「迷你基地」建案比率約23％。

北市諸多迷你基地危老案中，建築基地最小的建案為北市大同區「嘉源埕驛」，土地面積僅30坪，興建為5層樓電梯公寓。若以華廈來看，最小基地為大安區「大安得逸」，規劃地上7層，基地坪數僅48.09坪。

另外，最小基地的大樓案為北投「公園大院-樂活館」，於70.1坪土地上興建地上13層樓建築。基地面積第二小的大樓案是大安區「統創緻」，規劃地上15層樓，但土地面積僅77坪。由於危老重建案常在極小土地上興建大樓，「紙片屋」已成為不少危老重建的代表標誌。

至於地上樓層數最多的危老案為板橋區「兆璞開禧」，規劃興建地上31層樓。至於地下室層數最多的是松山區「敦仰」、「鐫萃」與大同區「三豐雲極」，以上3個建案均規劃地下6層。

危老重建案因基地規模普遍不大，單一個案戶數較少，因此每戶分攤的共有部分稍高，多數危老華廈、大樓案公設比介於33％～39％之間，僅極少數危老案公設比低於33％以下，其中以中正區「富享榮華」29％最低，而該案更是北台灣唯一公設比低於3成的華廈、大樓危老案。若以公寓而言，設比最低者為宜蘭市「文化圓鼎」，公設比約24.75％。雖然公寓大多只有1座電梯，缺乏其他的休閒設施，但公設比多在26％以上，公設比偏高。

目前單一案量最大的危老案為松山區「敦仰」，總案量約150億元，反觀案量最小的危老案為新竹市東區「威尼斯行館」，案量僅約0.55億元，二者相差高達200多倍。若比較每坪單價，則台北市內開價最高的危老建案是松山區「衍見築」，平均開價每坪188萬元，最低價為北投區「一樹巷」，平均開價僅每坪53萬元，每坪平均開價高低落差超過百萬元。

何世昌認為，自從政府鼓勵危老重建後，危老推案潮正方興未艾，倘若《危老重建條例》解除落日條款並改為常態化，危老重建商機將更加可觀，這塊大餅勢必成為各路人馬角逐爭奪的目標，甚至可能改寫建商、代銷業的版圖。一般民眾常有誤解，認為危老推不動與建商有關，其實只要同一社區住宅齊心協力，即可以自主辦理危老重建，因此老重能否成功重建，關鍵不在建商，而在屋主身上。