阿滴代言房產惹議！不想買到「工業宅」　3招破建商話術

YouTuber阿滴日前代言土城一個建案，被外界質疑建商宣傳資料有規避法律問題而引發話題，原來是建案廣告看起來像住宅，但廣告中有特別註明「本案地目：乙種工業區」，遭質疑非住宅使用的工業區被當住宅來賣，可能誤導消費者。對此，台灣房屋趨勢中心經理陳定中提醒，乙種工業區地目本身用途就沒有住宅使用，雖然會比周邊房價便宜不少，但如果購買後拿來當住宅，被檢舉或稽查恐會違反地方政府「土地使用分區管制規則」或《都市計畫法》而受罰，民眾下手前要看清楚合約中地號的土地使用規範，而且最好親自去一趟基地看看周邊環境觀察狀況，以免事後引發糾紛。

阿滴雖澄清，建商有明確標示、影片內容也解釋得清楚，「我不懂這過程中哪裡有規避法律以及沒良心的問題？」不過陳定中提醒，乙種工業區的土地規定只能用作商業、廠辦、事務所或工廠等工商使用，不可以拿來當作住宅，雖然有些建商在廣告或樣品屋都做類似住宅的屋況展示，但實際上是打擦邊球，消費者買到後拿來當住宅使用，萬一被檢舉或稽查，很可能會因此受罰。而且購買這類型工業宅水電都按照工業收費，也不能享有自用住宅稅金優惠，更大的問題是未來轉手性可能受到影響，民眾下手前務必要考慮清楚。

《住展雜誌》研發長何世昌指出，要分辨是工業宅或住宅，其實從價錢上就能略虧一二，通常工業宅的價格會比周邊住宅價格便宜2到3成，在實務上，建商都會在廣告及契約中明白告示，在申請貸款的時候，銀行通常也會再告知消費者，而且這類型住宅最高貸款只能到7成左右，比住宅大約8成相對較低，所以會買這類型房子的消費者，其實大多都是「心知肚明」，不太會是真的不清楚狀況被誤導。

何世昌說，這類型的工業宅，目前全台灣管理最嚴格就是台北市，不僅不能登記戶籍，也無法使用自用住宅稅率，稅金計算必須最高的3.6%課徵，但出了台北市之外，其他地區這種工業宅其實比比皆是，「是不分藍綠的歷史共業」，只要不被檢舉或稽查到，幾乎都是睜一隻眼、閉一隻眼，也正因為數量太龐大，地方政府也很難處理。

陳定中說，土地使用區分依照都市計畫有很多種，是否能當作住宅使用，必須要看這塊土地上面有沒有有正面或負面表列清楚。正面表列的意思，是指這塊土地「只可以」做什麼用途，負面表列是指這塊土地「不可以」什麼用途。如果消費者實在搞不懂，簽約之前可以直接打電話到地方政府建管單位，憑地號去詢問是否可作住宅使用，這樣最準確。

陳定中提醒，如果新手買房不想買到工業宅，有3件事情必須留意，首先在看屋的時候，有時候接待中心距離基地有段距離，最好自己跑一趟基地所在地，觀察一下周邊的房子是住宅還是工廠居多，這點非常重要。其次，下手簽約之前，要看清楚契約內地目標示為哪種土地用途。第三則是要把建商的廣告刊物務必保留下來，一旦未來產生糾紛，還可以用廣告舉證建商是否有誠實告知，確保自己的權益。