最近網路最熱門的話題，莫過於網紅阿翰的「九天玄女降落」影片，影片播出沒多久，全球股市表現一片慘兮兮，許多朋友都在問，股市都「降落」了，房價何時才要降落呢？
相較於純投資需求的股市，不動產除了投資需求，也有自用需求，當市場不好時，因為自用需求支撐，沒有買賣讓價格產生僵固性，同時交易時間長，價量反應不如其他金融商品來得及時，加上現在又有實價登錄，價格都是公開之後說了算，只要市場沒有出現重大利空，很難在短時間內出現明顯價格修正。
真要讓「價格降落」，也不是不可能，從過往經驗來看，若非靠政治或經濟面的重大利空，就得仰賴整體經濟環境走軟，前者效果明顯，可是必須要有天時地利人和搭配，才能看到效果。近年出現全台房市「有感」下修，只有2016年的房地合一上路，當時一方面價格來到高點，二方面民眾與業者對政策恐慌，提前交易讓買氣閉鎖，直到建商帶頭降價才重啟買氣，因為買方仍在，加上大環境資金豐沛，銀根寬鬆，此後價量就一路向上，再也沒看見回頭。
後者真要發生，或許可以回憶一下台灣從921之後所遭逢的經濟困窘，以及2000年網路泡沫的慘狀，房市受傷之前就已經屍橫遍野，屆時房價下跌，買方也因為收入不穩定，自然無力進場。
以目前狀況來看，房市空方最看好的新招，莫過於包括炒房重罰5000萬，禁止預售屋移轉等，俗稱「內政部打房五重拳」的「平均地權條例」修正案，由於年底大選仍有壓力，各方普遍認為送交立法院三讀後至少大多數條文應能順利通過，至於效果好不好，業界來看，短期雖有威嚇作用，但也僅止於預售屋，長期效果還需搭配大環境，才能見真章。
相較於過去，我們必須說，雖然政府打房多次，這回多頭是史上最難打，不幸的是，在這種情境下，日後還可能越來越難打。原因之一是，長期低利加上中美貿易戰，台商回流等等因素，讓台灣處在史上資金最多的時代，作為資金去化最佳選項，不動產價量也因之被帶動。原因之二是，當房價成本四大構面，土地，營造，政府稅費與建商利潤之前三者都一路飆漲，建商即使壓縮利潤，最終價格想調降，幅度也不如買方期待。原因之三是，現階段是史上資訊最透明，卻也是最不透明的時代，有實價登錄，也有社群媒體創造的同溫層，民眾只要努力就能得到最多元的資訊，卻可能無力判斷訊息真偽。
整體來說，這一次又快又急的漲勢，讓政府心生警覺，銀行提前收緊銀根，等於提前收割了未來幾年的漲幅，日後雖有漲，很難期待漲得像過去那麼多，期待下修，卻似乎好像還少了些什麼，我們唯一能看到的是，在全球經濟不樂觀，通膨壓力迎面而來的狀況下，股市震盪難免，股海前輩們耳提面命希望股民們持有現金，甚至也有人認為，最好的時代已經過去，作為經濟一環，房市很難說不受到影響，「自用為王，持盈保泰」或許是面臨未來的最佳保命心法。
眼下我們看到房市的榮景，能走多久？到底是黎明曙光，還是返照迴光？這恐怕也不是九天玄女下凡可以說清楚，講明白的。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
●本文為作者評論意見，不代表《NOWnews今日新聞》立場
●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論，請附真實姓名及聯絡電話，文章歡迎寄至: opinion@nownews.com
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真要讓「價格降落」，也不是不可能，從過往經驗來看，若非靠政治或經濟面的重大利空，就得仰賴整體經濟環境走軟，前者效果明顯，可是必須要有天時地利人和搭配，才能看到效果。近年出現全台房市「有感」下修，只有2016年的房地合一上路，當時一方面價格來到高點，二方面民眾與業者對政策恐慌，提前交易讓買氣閉鎖，直到建商帶頭降價才重啟買氣，因為買方仍在，加上大環境資金豐沛，銀根寬鬆，此後價量就一路向上，再也沒看見回頭。
後者真要發生，或許可以回憶一下台灣從921之後所遭逢的經濟困窘，以及2000年網路泡沫的慘狀，房市受傷之前就已經屍橫遍野，屆時房價下跌，買方也因為收入不穩定，自然無力進場。
以目前狀況來看，房市空方最看好的新招，莫過於包括炒房重罰5000萬，禁止預售屋移轉等，俗稱「內政部打房五重拳」的「平均地權條例」修正案，由於年底大選仍有壓力，各方普遍認為送交立法院三讀後至少大多數條文應能順利通過，至於效果好不好，業界來看，短期雖有威嚇作用，但也僅止於預售屋，長期效果還需搭配大環境，才能見真章。
相較於過去，我們必須說，雖然政府打房多次，這回多頭是史上最難打，不幸的是，在這種情境下，日後還可能越來越難打。原因之一是，長期低利加上中美貿易戰，台商回流等等因素，讓台灣處在史上資金最多的時代，作為資金去化最佳選項，不動產價量也因之被帶動。原因之二是，當房價成本四大構面，土地，營造，政府稅費與建商利潤之前三者都一路飆漲，建商即使壓縮利潤，最終價格想調降，幅度也不如買方期待。原因之三是，現階段是史上資訊最透明，卻也是最不透明的時代，有實價登錄，也有社群媒體創造的同溫層，民眾只要努力就能得到最多元的資訊，卻可能無力判斷訊息真偽。
整體來說，這一次又快又急的漲勢，讓政府心生警覺，銀行提前收緊銀根，等於提前收割了未來幾年的漲幅，日後雖有漲，很難期待漲得像過去那麼多，期待下修，卻似乎好像還少了些什麼，我們唯一能看到的是，在全球經濟不樂觀，通膨壓力迎面而來的狀況下，股市震盪難免，股海前輩們耳提面命希望股民們持有現金，甚至也有人認為，最好的時代已經過去，作為經濟一環，房市很難說不受到影響，「自用為王，持盈保泰」或許是面臨未來的最佳保命心法。
眼下我們看到房市的榮景，能走多久？到底是黎明曙光，還是返照迴光？這恐怕也不是九天玄女下凡可以說清楚，講明白的。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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