永慶房屋針對2019年至2021年全台預售屋交易狀況進行完整的價量分析。調查發現,2021年全台預售屋房市價量齊揚!預售屋交易件數突破9萬件,年增約35%;總銷金額成長49%,總銷金額突破1.2兆元。六都加上新竹縣市預售屋平均總價全面突破千萬元門檻,其中又台中和高雄的預售屋平均總價和平均單價漲幅最高,台中預售屋平均總價年增31%,小市民如果晚一年買得多花300萬元。

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▲2019~2021年六都加加新竹地區,與全台預售屋交易件數統計表。(圖/永慶房屋提供)
▲2019~2021年六都加加新竹地區,與全台預售屋交易件數統計表。(圖/永慶房屋提供)
根據實價登錄預售屋交易資料,2021年預售屋市場超火燙。在交易件數的部分,2021年全台預售屋交易件數近9.4萬件,比2020年的6.9萬件成長近35%,總銷金額突破1.2兆元,成長幅度達49%!若以六都加上新竹的預售屋交易數據進行分析,雙北地區的2021預售屋交易量的成長較為和緩,年增為8.3%;反之,其餘四都及新竹地區的預售屋交易量從2020年的47,853件,到2021年一舉衝上63,200件,年增超過32%。其中,交易件數成長最為驚人的要屬新竹縣市,2021年預售屋成交件數為6,517件,是前年3,770件的1.73倍。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,新竹縣市不但為科技業重鎮,區域內產業也不斷發展,創造大量工作機會,帶動人口成長。根據六都加加新竹地區民政局資料,2021年新竹縣竹北市以淨遷入人口4,175人,位居全台之首,自住需求自然強勁。另一方面,建商也看準這波人口從雙北南移至桃竹的現象,紛紛大量購地布局桃竹地區,也帶動當地預售屋交易量。

從數據中也可以發現,全台預售屋交易件數在雙北外地區的佔比略有增加。2019和2020年雙北地區和其餘四都加上新竹的預售屋交易件數比例約為3比7;到了2021年,扣除雙北地區的預售屋交易件數佔比達75%,而雙北地區略下降5%。

陳金萍說明,雙北地區因開發較早、大規模素地稀少,也鮮有新重劃區釋出,促使建商往南推案;再加上其他縣市政府加重投資產業園區,企業也紛紛進駐,促使人口往外移動。因此,建商離開雙北地區推案,形成雙北區域外預售屋交易量比例增加的狀況,並不意外。

至於在預售屋價格上,2021年六都加上新竹預售屋平均總價全面突破千萬門檻!其中,台中和新竹的預售屋總價分別達1,347萬元和1,319萬元,已接近新北水準(1,593萬元)。在漲幅上,雙北地區的漲幅相對和緩;但在其他地區,除新竹縣市外,其餘四都的漲幅通通突破雙位數。台中和高雄的漲勢最為驚人,漲幅分別高達31%和23.7%!在台中晚一年買預售屋,平均要多花300萬元。

▲2019~2021年六都加新竹地區預售屋平均單價統計表。(圖/永慶房屋提供)
▲2019~2021年六都加新竹地區預售屋平均單價統計表。(圖/永慶房屋提供)
若以預售屋每坪平均單價來看,2021年高雄和台中的年度漲幅分別為21.6%和18.1%,位居第一、第二。陳金萍說明,高雄房市因台積電題材、以及政府推動半導體S廊帶,造就高雄房市大漲。至於台中地區,政府投注大量資源規劃「水湳經貿園區」,更有如台中國際會展中心、台中綠美圖等重大建設陸續到位,帶動台中地區的房價上漲。

未來預售屋市場是否會持續價量齊揚的景象?陳金萍指出,2021年房市因台灣經濟成長穩定、疫情控制相對得宜,再加上全球量化寬鬆政策,為房市創造高漲環境。預售屋因低自備款、屋況全新等因素,獲得許多消費者的青睞,預售市場因此熱鬧蓬勃。但熱絡的房市中不乏有投機炒作行為,讓預售屋產生不正常的飆漲。政府為遏止炒作,祭出多項針對預售屋的打炒房政策,未來投機退場,房市將回歸正常供需。值得注意的是,內政部的數據顯示,2021住宅建築執照宅數達16.9萬,破26年來的紀錄。這意味房市供給量將持續增加,未來預售屋市場是否仍呈現如2021年的高漲現象,值得多加觀察。

陳金萍也指出,俄烏衝突、通貨膨脹、貨幣緊縮、房市政策的房市四大變因,也牽動未來房市的走向。如今俄烏衝突未息,全球通膨壓力遽增,全球加速貨幣緊縮政策。美國聯準會除宣布升息1碼,也預告今年還要升息6次;央行亦已迅速跟進,而且後續仍有升息空間,多少影響房市表現。另外,未來政府是否繼續推出進一步的健全房市政策,也會左右未來房市熱度。

▲2019~2021年六都加上新竹地區預售屋平均總價統計表。(圖/永慶房屋提供)
▲2019~2021年六都加上新竹地區預售屋平均總價統計表。(圖/永慶房屋提供)