去年預售屋總銷破1.2兆！「這都」漲最兇　晚1年貴300萬

永慶房屋針對2019年至2021年全台預售屋交易狀況進行完整的價量分析。調查發現，2021年全台預售屋房市價量齊揚！預售屋交易件數突破9萬件，年增約35%；總銷金額成長49%，總銷金額突破1.2兆元。六都加上新竹縣市預售屋平均總價全面突破千萬元門檻，其中又台中和高雄的預售屋平均總價和平均單價漲幅最高，台中預售屋平均總價年增31%，小市民如果晚一年買得多花300萬元。

根據實價登錄預售屋交易資料，2021年預售屋市場超火燙。在交易件數的部分，2021年全台預售屋交易件數近9.4萬件，比2020年的6.9萬件成長近35%，總銷金額突破1.2兆元，成長幅度達49%！若以六都加上新竹的預售屋交易數據進行分析，雙北地區的2021預售屋交易量的成長較為和緩，年增為8.3%；反之，其餘四都及新竹地區的預售屋交易量從2020年的47,853件，到2021年一舉衝上63,200件，年增超過32%。其中，交易件數成長最為驚人的要屬新竹縣市，2021年預售屋成交件數為6,517件，是前年3,770件的1.73倍。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，新竹縣市不但為科技業重鎮，區域內產業也不斷發展，創造大量工作機會，帶動人口成長。根據六都加加新竹地區民政局資料，2021年新竹縣竹北市以淨遷入人口4,175人，位居全台之首，自住需求自然強勁。另一方面，建商也看準這波人口從雙北南移至桃竹的現象，紛紛大量購地布局桃竹地區，也帶動當地預售屋交易量。

從數據中也可以發現，全台預售屋交易件數在雙北外地區的佔比略有增加。2019和2020年雙北地區和其餘四都加上新竹的預售屋交易件數比例約為3比7；到了2021年，扣除雙北地區的預售屋交易件數佔比達75%，而雙北地區略下降5%。

陳金萍說明，雙北地區因開發較早、大規模素地稀少，也鮮有新重劃區釋出，促使建商往南推案；再加上其他縣市政府加重投資產業園區，企業也紛紛進駐，促使人口往外移動。因此，建商離開雙北地區推案，形成雙北區域外預售屋交易量比例增加的狀況，並不意外。

至於在預售屋價格上，2021年六都加上新竹預售屋平均總價全面突破千萬門檻！其中，台中和新竹的預售屋總價分別達1,347萬元和1,319萬元，已接近新北水準（1,593萬元）。在漲幅上，雙北地區的漲幅相對和緩；但在其他地區，除新竹縣市外，其餘四都的漲幅通通突破雙位數。台中和高雄的漲勢最為驚人，漲幅分別高達31%和23.7%！在台中晚一年買預售屋，平均要多花300萬元。

若以預售屋每坪平均單價來看，2021年高雄和台中的年度漲幅分別為21.6%和18.1%，位居第一、第二。陳金萍說明，高雄房市因台積電題材、以及政府推動半導體S廊帶，造就高雄房市大漲。至於台中地區，政府投注大量資源規劃「水湳經貿園區」，更有如台中國際會展中心、台中綠美圖等重大建設陸續到位，帶動台中地區的房價上漲。

未來預售屋市場是否會持續價量齊揚的景象？陳金萍指出，2021年房市因台灣經濟成長穩定、疫情控制相對得宜，再加上全球量化寬鬆政策，為房市創造高漲環境。預售屋因低自備款、屋況全新等因素，獲得許多消費者的青睞，預售市場因此熱鬧蓬勃。但熱絡的房市中不乏有投機炒作行為，讓預售屋產生不正常的飆漲。政府為遏止炒作，祭出多項針對預售屋的打炒房政策，未來投機退場，房市將回歸正常供需。值得注意的是，內政部的數據顯示，2021住宅建築執照宅數達16.9萬，破26年來的紀錄。這意味房市供給量將持續增加，未來預售屋市場是否仍呈現如2021年的高漲現象，值得多加觀察。

陳金萍也指出，俄烏衝突、通貨膨脹、貨幣緊縮、房市政策的房市四大變因，也牽動未來房市的走向。如今俄烏衝突未息，全球通膨壓力遽增，全球加速貨幣緊縮政策。美國聯準會除宣布升息1碼，也預告今年還要升息6次；央行亦已迅速跟進，而且後續仍有升息空間，多少影響房市表現。另外，未來政府是否繼續推出進一步的健全房市政策，也會左右未來房市熱度。