央行在周四的理監事會，拋出了升息一碼的變化球，幅度之大，跌破各界眼鏡，加上FED預計今年將有6～7 次升息，2023年將再升息 3 次，如此態勢，朋友不禁對房市發展憂心忡忡。
要觀察接下來的發展，得先看升息對房貸戶將產生多大負擔。以升息一碼計算，在千萬房貸與20年本利攤還的基礎下，每月多了一千多元，一年下來增加不到兩萬元，還在一般房貸戶稍稍樽節的可負擔範圍內。相較於實際負擔，本次央行跟著FED漲足一碼的操作，很容易讓各界產生跟著美國升息的聯想，心態轉變成為升息下對市場的硬傷，將讓交易雙方產生新的化學變化。
純粹從房市角度，在影響對象上，單一自用房貸戶只要貸款不多，衝擊有限，不過對投資型買方而言，操作策略或有改變，以租養貸族很可能將房貸全部或部份轉嫁給租客，帶動租金成長；多戶持有者也可能在這段時間進行資產調整。至於升息將連動到金管會對壽險業者投報率門檻至2.345%，將使壽險資金追逐標的轉趨保守，有助於商用市場回歸理性。
值得注意的是，雖然升息幅度大，可是這回央行並沒有進行第五波緊縮措施，或許央行早已料到升息一碼所產生的衝擊，市場需要時間消化，雙管齊下過於刺激，抑或是擔憂下重手卻無效果，不如保守以對；又或許在行政院包括檢舉制度、千萬重罰的政策進入立院的當下，央行似乎不應再以金融手段進行調整，而是由行政部會進行制度改革；種種考量也都意味著，下一步如何，端看房市表現，換言之，如果第二、三季房市安分守己，調控的手段也就不至於又快又急。
那麼，一般人在進入升息循環下，可以做些什麼？
就算跟著美國腳步升息，短時間內也不至於看到3%的水準，在升息造成的恐慌下，這段時間將會是近期以來，賣方信心最脆弱的時間，自用、首購型客戶反而可以藉由趨勢做局，積極議價，有機會能談到不錯價格。已經買好房子的房貸戶可考慮提前多還本金，或是與銀行溝通延長還款期限，轉貸其他銀行等方式，降低每月付款壓力。
若以投資保值思考，在產品上無須太過憂心這兩三年漲不大動的雙北蛋黃區，反而更該留意在過去一兩年價格過度反應的蛋白區是否會震盪，甚至現出原形。前幾波土建融，多戶貸款限制等一系列調控效果逐漸浮現，對於口袋不深，家底不厚的業者與個案，處境更顯風雨飄搖，房地產業與生態系也將因此出現轉變。
其實，在央行宣布升息後，許多討論集中火力推估房市影響，卻似乎忽略了升息茲事體大，影響深遠，相較房貸每月增加多少利息，更值得注意的是接下來通膨所產生的後座力。
光看行政院主計總處 2 月消費者物價指數年增率為 2.36%，已連 7 個月超越 2% 的通膨警戒線，俄烏戰爭與水電凍漲都尚未反映在其中，不就意味著下次升息已經箭在弦上，只是在幅度多寡罷了，這也讓經濟增加更多不確定性，對於已經習慣資金寬鬆與低利環境的你我，面對新時代，如何持盈保泰，是相當大的挑戰。
市場已經起風，每次風向一變，總有想要富貴險中求，想藉機搶便宜的投資者，在這世道下，務必審慎以對，順勢而為，以免抄底變抄家。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
●本文為作者評論意見，不代表《NOWnews今日新聞》立場
●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論，請附真實姓名及聯絡電話，文章歡迎寄至: opinion@nownews.com
我是廣告 請繼續往下閱讀
純粹從房市角度，在影響對象上，單一自用房貸戶只要貸款不多，衝擊有限，不過對投資型買方而言，操作策略或有改變，以租養貸族很可能將房貸全部或部份轉嫁給租客，帶動租金成長；多戶持有者也可能在這段時間進行資產調整。至於升息將連動到金管會對壽險業者投報率門檻至2.345%，將使壽險資金追逐標的轉趨保守，有助於商用市場回歸理性。
值得注意的是，雖然升息幅度大，可是這回央行並沒有進行第五波緊縮措施，或許央行早已料到升息一碼所產生的衝擊，市場需要時間消化，雙管齊下過於刺激，抑或是擔憂下重手卻無效果，不如保守以對；又或許在行政院包括檢舉制度、千萬重罰的政策進入立院的當下，央行似乎不應再以金融手段進行調整，而是由行政部會進行制度改革；種種考量也都意味著，下一步如何，端看房市表現，換言之，如果第二、三季房市安分守己，調控的手段也就不至於又快又急。
那麼，一般人在進入升息循環下，可以做些什麼？
就算跟著美國腳步升息，短時間內也不至於看到3%的水準，在升息造成的恐慌下，這段時間將會是近期以來，賣方信心最脆弱的時間，自用、首購型客戶反而可以藉由趨勢做局，積極議價，有機會能談到不錯價格。已經買好房子的房貸戶可考慮提前多還本金，或是與銀行溝通延長還款期限，轉貸其他銀行等方式，降低每月付款壓力。
若以投資保值思考，在產品上無須太過憂心這兩三年漲不大動的雙北蛋黃區，反而更該留意在過去一兩年價格過度反應的蛋白區是否會震盪，甚至現出原形。前幾波土建融，多戶貸款限制等一系列調控效果逐漸浮現，對於口袋不深，家底不厚的業者與個案，處境更顯風雨飄搖，房地產業與生態系也將因此出現轉變。
其實，在央行宣布升息後，許多討論集中火力推估房市影響，卻似乎忽略了升息茲事體大，影響深遠，相較房貸每月增加多少利息，更值得注意的是接下來通膨所產生的後座力。
光看行政院主計總處 2 月消費者物價指數年增率為 2.36%，已連 7 個月超越 2% 的通膨警戒線，俄烏戰爭與水電凍漲都尚未反映在其中，不就意味著下次升息已經箭在弦上，只是在幅度多寡罷了，這也讓經濟增加更多不確定性，對於已經習慣資金寬鬆與低利環境的你我，面對新時代，如何持盈保泰，是相當大的挑戰。
市場已經起風，每次風向一變，總有想要富貴險中求，想藉機搶便宜的投資者，在這世道下，務必審慎以對，順勢而為，以免抄底變抄家。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
●本文為作者評論意見，不代表《NOWnews今日新聞》立場
●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論，請附真實姓名及聯絡電話，文章歡迎寄至: opinion@nownews.com
