雙北買房必看！新北「這區」預售屋　竟比成屋每坪少5千

「實價登錄2.0」自去年7月上路後，成屋實價揭露至門牌，而預售屋成交價格也即時揭露，讓預售屋價量更公開透明。永慶房屋根據實價登錄資料，統計雙北市2021年各行政區預售屋與成屋房價發現，台北市松山區預售屋與成屋價差高達70.4%，價差為北市之冠，其次則是中正區，價差也超過4成；而新北市則是由新店區以43.3%成為榜首，但三峽區預售屋反而比成屋更便宜，每坪少5000元。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，預售屋與成屋價差，可以讓消費者選擇購屋時多一個衡量的標準，民眾可以針對自己有興趣的區段先查核一下，確認價差狀況能選到更適合自己的房子。

近兩年在全球資金寬鬆、低利環境與通膨增溫的狀況下，推升購買實質資產的需求，房市交易熱絡，也讓民眾產生房價上漲的預期，加上營建成本上漲，預售屋價格走升，造就預售屋與成屋價差幅度大的狀況。觀察台北市各行政區的預售屋與成屋價差，以松山區價差70.4%最高，預售屋均價為每坪144.3萬元，成屋均價則是84.7萬元，兩者差距高達59.6萬元。

陳金萍說，松山區位居北市蛋黃區，屬於早期開發區，區域內成屋屋齡較大，高達82%成屋屋齡在10年以上，由於區內開發已近飽和，素地取得不易，近年新推案多為都更或危老重建，加上新推案大都坐落於區內精華地段，尤其也有不少大坪數豪宅新案，在實價登錄上揭露的預售屋成交價高昂，豪宅單價至少百萬起跳，最高者每坪甚至突破200萬元，是松山區預售屋與成屋價差最大的主因。而價差幅度居次的中正區，預售與成屋價差44.7%，北投區與中山區則以價差37.9%與36.5%分別排名第三與第四。

陳金萍表示，以常理來說，預售屋是一種「期貨」的概念，賣的是未來潛力，價格通常的確會比成屋高，不過，觀察台北市12個行政區中，就有7個行政區預售屋與成屋價差在3成以上，價差相當驚人，民眾購屋前仍須特別留意。另一方面，過往地王大安區，因為成屋價格本身就逼近每坪百萬元，加上釋出的素地更少，預售屋推案量不多，導致價差相較於松山、中山稍小一些。

陳金萍強調，台北市開發較早，可開發的土地大都已發展完成，大規模素地難尋，也鮮少有新重劃區釋出，因此，新推案大都仰賴都更或危老，而建商或開發者願意花費心力整合地主重建，通常都是容積率高、重要道路旁才能受到青睞，因此台北市預售屋新推案開價普遍都在百萬元以上，而在資金潮與低利環境挹注下，加上國內經濟表現優異，房市基本面加，都讓民眾對未來房價上漲的預期逐漸加深，預售屋成交價也就受到拉抬，擴大預售屋與成屋之間的價差。

至於新北市預售屋與成屋價差最大的行政區是新店區，價差幅度43.3%，其次則是泰山區與蘆洲區，價差分別為35.6%與26.5%。陳金萍說，觀察這三個行政區預售屋交易多集中於重劃區，包括新店的央北重劃區，泰山與新莊交界的塭仔圳重劃區，雖去年底才拆遷完成，重劃仍處於未完成階段，但區內的新泰、港泰自辦重劃區已提前開跑推案，也是預售交易熱區，此外，蘆洲的南港子重劃區、捷運蘆洲站周邊的銀河灣計畫也在列，這些重劃區地理位置都在該行政區的精華地段，加上民眾看好未來發展前景，預售屋均價自然獲得支撐力道，也讓預售屋均價與成屋價差在新北市各行政區中名列前茅。

值得注意的是，在雙北所有行政區中，僅有三峽區預售屋均價較成屋便宜，預售屋均價較成屋少5千元，主要原因是三峽區成屋交易以北大特區一帶為主力，北大特區整合台北大學與周邊生活圈並朝大學城發展，已開發約15年，區域內生活機能已完備，加上重劃區方正的街廓規劃，吸引不少首購或換屋族群進駐，購屋需求穩定，讓成屋均價有支撐，2021年成屋均價可達29.8萬元。相較之下，三峽區預售屋位置比較偏外圍，交易也比較分散，分布於大學路、大同路、民生街周邊，讓三峽區預售屋均價與成屋相當，甚至小幅低於成屋價格，也顯示房價高低與地段優劣成正比。

一般來說，購屋是民眾一生中的最大筆支出，且根據統計，大部分家庭一生平均只會買1至2間房，因此必須精算自身財務負擔能力，才能讓自己晉升有殼一族，同時又想有保值甚至增值的效益。陳金萍建議，由於不同的人生階段對於購屋會有不同的需求，最好先預想3至5年後的生活型態，例如要成家、生小孩，以及工作地點、通勤時間或是自己的交通工具等，多方考量再做決定。至於要選擇預售屋或是成屋，則端看每個人的能力和需求再來決定，若是自備款資金相對較拮据，預售屋的資金壓力相對較小，也有「客變」的彈性，優先選擇口碑好、信譽佳的建商較有保障；若是資金相對充裕，又擔心預售屋「看不到、摸不到」的民眾，則可以選擇屋齡較新的成屋，搜尋捷運周邊、生活機能完備的生活圈，購得符合自身需求的房子。