今年，身邊很多同齡或是稍長幾歲的友人，比起過去更積極詢問關於財產規劃的事，無論是想要生前贈與，或是想幫子女購屋，更或是為家中長輩身後事「超前部署」等等，都可以看得出高齡化以及房地合一稅上路，確實改變國人對於持有房地產的看法與習慣，進一步想在自己可控制的範圍內進行「財富傳承」，避免日後產生的家庭紛爭和不可挽回的遺憾。
畢竟，以台灣超過八成自有住宅率，國人財富也多集中在不動產上，近幾年不動產持有與移轉稅的大變革已經喚醒許多不動產持有者，由幾個統計數據來看，這些做法有其必要性，特別是台灣人口與家庭結構的改變，來的又快又急，不提早做準備，很容易被殺個措手不及。
根據最新人口統計，2020年1至12月出生人數為16萬5249人、創歷年新低；死亡人數為17萬3156人，死亡人數超過出生人數，台灣人口首度負成長。此外，主計總處公布2020年人口及住宅普查，全國普通住戶共803.4萬戶，與十年前相比小幅成長8.3%，但其中單人家庭有208.5萬戶，占全體家庭戶數26.0%，十年來大幅增加了28%，顯見台灣已經告別大家族型態，全面性轉向小家庭或單人戶的居住型態。
當然，繼承與贈與移轉量維持在高檔也呼應了規劃不動產移轉的重要性，在內政部的年度移轉統計中，2020年繼承棟數達 5 萬 9109 棟，較 2019 年增加 2.5%，創史上最高，贈與量為 4 萬 3759 棟，較 2019 年減少 0.4%，是 2016 年以來贈與首次減少，推估為土地增值稅以及擔心再移轉的高額財產交易稅等稅務成本考量，因此贈與略有降低，但即使如此，繼承與贈與兩項數據依舊是維持在高檔，可知高齡化下，採取繼承與贈與方式移轉不動產勢不可免。
對於這些有遠見的朋友，我總會提醒他們三件事。
首先，是前端移轉稅負評估，包括了土地增值稅、遺產稅、贈與稅、契稅以及其他相關稅負，特別是持有時間長，持有土地面積大的不動產，土地增值稅往往非常驚人，如果真的負擔不起，等待繼承或許也是個沒辦法中的辦法。
其二，是下次移轉時的財務評估。對於受贈人或是繼承人來說，雖然房產是一個禮物，但可能不是個好禮物，如果沒有在先前做好規劃，由於取得成本以受贈或繼承時的土地公告現值與房屋評定現值當成本，因為低於市價，等到有一天轉手時，稅負之重絕對超乎想像。
其三，是關於其他因素的綜合考量。例如受贈者或是繼承人的性格、家族之間的相處與默契等等，都得在房產移轉過去之時優先考慮與評估，畢竟過戶之後很多事情都出現意料之外的發展，以最佳方案做好最壞打算，就能降低不必要的傷害。
這些前提下，得要從「降低稅負」、「墊高成本」、「辦理自用」、「拉長持有時間」等面向進行綜合評估，再搭配免稅額等進行配置，甚至把房產提前處份當作選項去規劃任何最佳解決方案。因為方法太多，對於不是業內的，案子有點複雜度的朋友，最後，都得叮嚀一句「自己辦，可能最貴。」提醒他們花錢找代書、律師或會計師針對個案提供試算與專業協助，不要聽完人云亦云，滿腦子想要省錢自己辦，常常省在前端，敗在後段。
人生路上，不要錢的總是最貴，無一例外。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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