房地合一稅2.0在7月1日正式上路，若個人及營利事業在2016年1月1日以後取得的房地，在今年7月1日以後交易者，適用房地合一稅2.0。會計師表示，在房地合一2.0實施後所做的處分，仍應依土地取得時點判斷是否有新制的適用，而4類族群更應思考如何面對施行後的稅負影響，包括預計將要購入不動產者，應評估使用目的、持有期間及未來處分的稅負成本等因素，慎重考慮以個人或是法人持有。
安永聯合會計師事務所家族企業傳承規劃及稅務諮詢服務執業會計師林志翔提醒，房地合一稅2.0實行後，首先，富爸爸想要傳承不動產給下一代者，應考量進行生前贈與或身後繼承？直接贈與不動產或出售方式移轉下一代？再來，預計將要購入不動產者，應評估使用目的、持有期間及未來處分的稅負成本等因素，慎重考慮以個人或是法人持有。
至於計畫處分直接或間接持有的不動產者，林志翔則建議，要事先評估出售不動產或出售股權何者有利，並完整保存成本及費用憑證。對於考慮將個人持有不動產轉由家族控股公司持有者，打算長期持有且具穩定收益的不動產較為適合，評估整體稅負成本，選擇適合家族的不動產持有架構，搭配閉鎖性公司章程設計，落實家族治理。
此外，回顧台灣不動產課稅史，可知早期如果是以移轉獲利為目的，大多會以個人而非營利事業之方式持有土地，待處分時，不但有機會適用舊制的土地交易所得免納所得稅，也省去營利事業分配盈餘予個人時產生的應稅營利所得。
▲房地合一2.0新制正式上路，4類族群更應思考如何面對施行後的稅負影響。示意圖。（圖／NOWnews資料照）
但是，時有所聞稅捐機關會以「經常且持續的營利行為」為由，認定個人出售土地之所得為獨資營利事業分配的營利所得，或為隱名合夥認定取得的土地分配款屬其他所得，不論是否應辦理稅籍登記課徵營業稅，均應課徵綜合所得稅。而這些情形，若發生在房地合一2.0新制下，又應如何認定課稅呢？
KPMG安侯建業稅務投資部會計師葉建郎指出，在房地合一2.0實施後所做的處分，仍應依土地取得時點判斷是否有新制的適用，若土地是在2015年12月31日以前取得，由於是適用舊制，其個人的土地交易所得免納所得稅，但如經認屬經常性、持續性以營利為目的從事不動產銷售的營業活動，而視同獨資、合夥組織營利事業分配的營利所得，將有課徵個人綜合所得稅之虞，最高稅率為40%。
若土地是在2016年1月1日以後取得，於今年7月1日以後處分，將適用房地合一2.0新制。而房地合一2.0相較於房地合一1.0，除將房地銷售認屬短期性應適用較高稅率的持有期間由2年延長至5年外，並規劃對於認屬獨資、合夥組織營利事業處分不動產，包括個人買賣房地、以自有土地自地自建或與營利事業合建，應直接課徵個人之房屋、土地交易所得稅，其適用稅率依原不動產持有期間，2年以內為45%，2至5年為35%，5至10年為20%，10年以上為15%，並且以自有土地與營利事業合建而土地持有期間在5年以內者，適用之稅率為20%，無須視同獨資、合夥組織營利事業分配之營利所得。
這對於個人以自有土地與營利事業合建銷售的稅負，可能會有較房地合一1.0減輕的情形。葉建郎進一步說明，例如個人甲以2016年7月1日取得的土地與建設公司合建，於2021年6月30日以前銷售房地，且符合房地合一1.0認屬營利行為而構成營利事業之要件，應計算個人之營利所得課徵綜合所得稅，最高稅率為40%。
但若於2021年7月1日以後銷售房地，由於是適用房地合一2.0，如可無須視同獨資、合夥組織營利事業分配的營利所得，而直接課徵個人的房屋、土地交易所得稅，則適用稅率為20%，其持有土地期間逾10年者，為15%。
葉建郎也提醒，房地合一2.0對於個人買賣房地及以自有土地自地自建，在按個人課稅規定辦理時，由於非屬與營利事業合建的情形，其原不動產持有期間在5年以內者，仍有45%或35%稅率的適用。鑑於土地及房屋課稅過程及規定複雜，針對個人從事的不動產交易，是否涉及營利行為及在房地合一2.0實施後的課稅影響，建議宜洽詢專業機構意見，以掌握可能的稅負並做好交易籌劃。
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至於計畫處分直接或間接持有的不動產者，林志翔則建議，要事先評估出售不動產或出售股權何者有利，並完整保存成本及費用憑證。對於考慮將個人持有不動產轉由家族控股公司持有者，打算長期持有且具穩定收益的不動產較為適合，評估整體稅負成本，選擇適合家族的不動產持有架構，搭配閉鎖性公司章程設計，落實家族治理。
此外，回顧台灣不動產課稅史，可知早期如果是以移轉獲利為目的，大多會以個人而非營利事業之方式持有土地，待處分時，不但有機會適用舊制的土地交易所得免納所得稅，也省去營利事業分配盈餘予個人時產生的應稅營利所得。
但是，時有所聞稅捐機關會以「經常且持續的營利行為」為由，認定個人出售土地之所得為獨資營利事業分配的營利所得，或為隱名合夥認定取得的土地分配款屬其他所得，不論是否應辦理稅籍登記課徵營業稅，均應課徵綜合所得稅。而這些情形，若發生在房地合一2.0新制下，又應如何認定課稅呢？
KPMG安侯建業稅務投資部會計師葉建郎指出，在房地合一2.0實施後所做的處分，仍應依土地取得時點判斷是否有新制的適用，若土地是在2015年12月31日以前取得，由於是適用舊制，其個人的土地交易所得免納所得稅，但如經認屬經常性、持續性以營利為目的從事不動產銷售的營業活動，而視同獨資、合夥組織營利事業分配的營利所得，將有課徵個人綜合所得稅之虞，最高稅率為40%。
若土地是在2016年1月1日以後取得，於今年7月1日以後處分，將適用房地合一2.0新制。而房地合一2.0相較於房地合一1.0，除將房地銷售認屬短期性應適用較高稅率的持有期間由2年延長至5年外，並規劃對於認屬獨資、合夥組織營利事業處分不動產，包括個人買賣房地、以自有土地自地自建或與營利事業合建，應直接課徵個人之房屋、土地交易所得稅，其適用稅率依原不動產持有期間，2年以內為45%，2至5年為35%，5至10年為20%，10年以上為15%，並且以自有土地與營利事業合建而土地持有期間在5年以內者，適用之稅率為20%，無須視同獨資、合夥組織營利事業分配之營利所得。
這對於個人以自有土地與營利事業合建銷售的稅負，可能會有較房地合一1.0減輕的情形。葉建郎進一步說明，例如個人甲以2016年7月1日取得的土地與建設公司合建，於2021年6月30日以前銷售房地，且符合房地合一1.0認屬營利行為而構成營利事業之要件，應計算個人之營利所得課徵綜合所得稅，最高稅率為40%。
但若於2021年7月1日以後銷售房地，由於是適用房地合一2.0，如可無須視同獨資、合夥組織營利事業分配的營利所得，而直接課徵個人的房屋、土地交易所得稅，則適用稅率為20%，其持有土地期間逾10年者，為15%。
葉建郎也提醒，房地合一2.0對於個人買賣房地及以自有土地自地自建，在按個人課稅規定辦理時，由於非屬與營利事業合建的情形，其原不動產持有期間在5年以內者，仍有45%或35%稅率的適用。鑑於土地及房屋課稅過程及規定複雜，針對個人從事的不動產交易，是否涉及營利行為及在房地合一2.0實施後的課稅影響，建議宜洽詢專業機構意見，以掌握可能的稅負並做好交易籌劃。
