房市／成交紀錄少的社區　專家教出價秘訣

多數購屋族出價買房前，都會以近期成交的實價登錄價格作為參考依據，但若是遇到戶數少、成交紀錄少的社區該怎麼辦？房市專家說明，此時就得參考周邊社區行情，通常建議以方圓300公尺內社區為比較基準，其次，再進一步參考與該社區條件相近的物件，較能判斷出合理的價格區間。

針對戶數少、實價登錄資訊較少的社區，若購屋前要先掌握合理的行情，大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡建議，可以找周圍屋齡、社區狀況、樓層等各方面條件差不多的物件做為參考；另外，現在大型房仲業者網站也做得很周全，會將每個社區以及其周邊的實價登錄都整理出來，也是很方便的參考方式。

信義房屋安平店店長鄭雯鎂則以第一線服務客戶的經驗為例，通常戶數少，或是歷年成交案例少的社區，代表具有稀有性。因此，先讓客戶了解社區的價值後，再開始查詢實價登錄系統，假設該社區最後一筆交易紀錄在2年前，除查詢該筆成交單價之外，也會將周邊社區2年前的成交單價調閱出來，若該社區價格較週邊來得高，就能代表該社區的行情一向較高；最後，透過周邊社區這2年的價格漲幅，再去推估出想購買的這個社區目前可能的行情區間。

鄭雯鎂進一步說明，通常比較的基準會鎖定在該社區週邊300公尺內，若距離太遠則較無比較基礎；要注意的是，因每個社區的行情還可能因建商品牌、屋齡、鄰近的建設或抗性而有不同差異，因此還會再請客戶針對各方面條件加以比較，例如同樣屋齡、同樣鄰近學區、同樣建商品牌等，另外，也可以再比較不同屋齡、不同建商品牌、鄰近不同機能的社區，藉此看出價格高低的差異在哪裡，進而推估出合理的出價依據。

網路上亦有網友PO文提問，最近買了某社區一戶房子，由於距離該社區上一次有買賣成交已經過了一段時間，而近期購屋，房價行情又較往年高，足足比同社區上次實價登錄價格多了2成，雖然與鄰近社區單價相比，行情是差不多的，但仍擔憂是否影響到自己申辦房貸時的銀行鑑估值、房貸成數？對此，郎美囡則表示，銀行會有自己的鑑價機制，一般狀況下，鑑估價格通常會是簽約成交價的9折左右，而非完全依據同社區上一次的成交價格來判斷。