好一陣子沒見面的朋友忽然敲我，「你覺得台灣店面以後怎麼走呢？聽說現在大家都上網買，實體店面以後會風雲變色，會這樣嗎?」
「關鍵是疫情影響時間長短，其他多空都只是參考的。」我說。
對於多數的經營者，開業之初採取店面經營型態，多數是建立在與人連結的產業上，無論是餐飲，美容美髮，服裝，便利店，甚至金融與房產等，其中又以餐飲業為大宗，自從中央宣佈三級警戒以來，全國實體通路一片哀鴻，餐飲業不能在店裡內用，對於多數業績仰賴內用的餐飲業而言，業績雪崩，日常支出卻一點也沒少，就算現在不少消費者自發性外帶以挽救小店家們，卻頂多讓經營者們一息尚存，其他業種雖然透過預約制，卻也好不到哪去，只要疫情一天不解，營業額是怎麼樣都起不來的。
影響所及，幾個知名商圈空置率在近期都超過一成，難怪一向對投資店面充滿熱情的友人會憂心忡忡。
恰好，市調機構東方線上日前公布一份調查解釋了疫情前後消費模式的改變，報告中指出有14% 民眾由實體通路轉至網路下單，疫情前有 36% 受訪者偏好在網路下單，疫情後則上升到 52%。 在通路行為上，消費者明顯自動或被動調整通路造訪頻率，生為三級後，通路行為更為謹慎，實體通路的整體拜訪人數驟降，仍保有原有通路拜訪行為的人數比例下僅為8%。不過值得注意的是，有五成消費者願意在三個月內願意再訪這些店家。
顯見，網路就算再方便，終究出去買點吃喝用度，滿足的不只是生理需求，還有很大部分的心理需求。
從這樣的角度來看，未來店面市場可能會出現幾種轉變。
其一，外帶將成為必須，營業空間彈性化。在病毒不斷變異，與疫苗注射率偏低的狀況下，即使順利解封，勢必得做好不時會進入三級的準備，甚至也得有長期和病毒共處的打算，對於經營者來說，特別是餐飲業得要認知，在內用不確定性提高後，必須將外帶是為另一重心，這也讓店面空間必須更彈性。
其二，因應在家工作的住宅郊區化趨勢，讓某些重劃區成熟速度加快，步行可達或便於停車的店面，因為租客能在合理租金下穩定營運，穩定度大幅提高
也會成為店面市場的新要角。
其三，觀光商圈盤整難免，店面價值也會重新洗牌。疫情之下，不僅是國外客，國內客也很難造訪，仰仗觀光的商圈深陷泥淖而難以自救，這些商圈租金多很驚人，疫情持續沒解，就是店面市場中受創最深的一群。
在德國的朋友說，他們總算解封，多數業者還是只讓注射疫苗者有限度地在戶外用餐，在美國的親戚也說，所謂解封，還是在原來封城的架構上稍稍放寬，例如每家店的容納人數，營業型態等，只有注射過疫苗的人才能享受稍微自由一點的生活。
怎麼解封，和以前相比，短期內回不去了。
從持有者角度，對剛入手還在扛房貸的房東，除非自用，不然得體認這是一場漫長戰爭；對已經繳得差不多，或是無債一身輕的房東也會面臨標的價格與轉手性受影響，為今之計，若能行有餘力減免點租金，讓房客還有一口氣在，不說是做功德，因為房客不僅是撐住自己的事業，有人點著燈，也撐住房東們的資產價值。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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