名家論壇》徐佳馨／打投機?還是打出投資契機?

不過前幾天的事，央行楊金龍總裁才把日前針對房市問題請銀行「喝咖啡」，定調成「不打房」、「打炒房」；國發會3日就在行政院會報告「健全房地產市場九大方案」，整合內政部、央行、金管會、財政部等部會，提出整合不動產金融與政策市場等面向指標、強化預售屋稽查、加速實價登錄修法、加強查核不動產交易所得等九大對策，希望能遏制炒房歪風。

這九大方案包括，第一、整合不動產金融、政策、市場等面向指標，健全不動產市場診斷體系，掌握市場發展與動向。第二、強化預售屋稽查，包括成立跨部會預售屋聯合管理小組，以及聯合稽查建管、稅捐等。第三、加速實價登錄修法；第四、加強查核不動產交易所得，建立內政部與財政部通報機制，透過查稅與資金流向，加強稽查預售屋與紅單交易所得。第五、防杜個人藉由公司規避不動產稅負；第六、修正住家房屋現值免徵標準，避免透過分割房屋規避稅負。第七、適時採行選擇性信用管制；第八、控管銀行授信風險；第九、強化不動產業務風險管理與金融檢查。

在此之前，針對「打炒房」最為具體的舉措，就是國稅局12月開始已啟動三大打炒房專案查核，包括個人不動產、個人投資公司以及境外資金回台運用等可能有資金入市的管道，全面抑制炒房；此外，作為主管機關的內政部也大動作的帶隊查核預售屋紅單交易，以展現整治市場的決心。

相較於過去僅靠單一政策或各部會各自為政，這回較具有整體性；無論是針對內政部、央行、金管會、財政部等部會的整合，抑或是過去管不著或不想管而被詬病的透過公司避稅、受限於人力物力鞭長莫及的紅單炒作，以及指標建立、實價登錄修法等一直因為主客觀因素被延宕的基本功，都有所歸，看似一片美好，在政院大張旗鼓宣示之下，九大對策似乎就是能招喚出房市一場腥風血雨，並且根本解決問題的「九陰真經」。

偏偏，到底管不管用，方向從來不是關鍵。

那麼到底什麼是關鍵？政策具體目標在哪？能執行多久？執行的深度與廣度？這才是到底能不能達到總裁口中「打炒房」的關鍵。

但在目前低利、游資氾濫的結構下，想要透過政策抑制市場交易頗難，雖說這些菜單多數堪稱對症下藥，卻看得出短期治標，且相當仰賴人力查核勾稽的斧鑿。當國家機器集中火力，特別是資金或經驗有限的投資人，倉皇而逃之下，短期內多數會有點效果。可是，房市政策並非是政府與小型投資者之間PK誰的氣比較長，打炒房效果能有多大？能撐多久？沒人說得準。

站在業者立場，並不會希望市場漲到顛覆三觀，而更期待的是溫和、正常的緩步上揚，與穩定交易量，而非短期過熱提前消耗買方動能，提前收割買方，如此才能長長久久。只是，從2010年以來，「健全房市」那麼多回，大家聽多看多也都乏了，幾次選擇性信用管制、奢侈稅等抑制房市的經驗，初期確實能夠達到恫嚇效果，但隨著民眾經驗值越來越多，往往打房不成，反而打出危機入市的買點，豈不諷刺？

萬般利空，不敵寬鬆，至於這一次，究竟是打投機，還是打出投資契機，就讓我們慢慢看下去囉。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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