即將屆齡退休的劉大姊，雖然已準備好足夠的退休金，身體也還算健朗，想要提前安排適合的養生村入住，卻煩惱現有市區房產無人管理，有一天無法自理時，應如何自處？同樣，孝順的陳小姐在美國成家立業，擔心母親退休後1人生活費用所需，想把父親當年為她買的房產出租，再將租金收益作為母親的生活費及後續照護費用的準備。
其實，在政策鼓勵下，國內銀行自2015年開辦商業型的「以房養老」貸款業務，但子女態度及屋況一直是能否成案的關鍵，不少老人家也憂心「以房養老」最終沒老本，也無法傳承。根據統計，目前全台灣40年屋齡以上房屋占21%，其中超過90%缺乏無障礙電梯，因此不少高齡者想把持有並居住的老屋出租，再尋找適合養老的居住所，但一想到出租管理瑣事一堆，尤其最怕碰到惡房客或拖欠租金，不少人打退堂鼓。
不過，現在有銀行推出「留房養老安養信託」，透過與包租代管業者合作，由高齡者將房屋產權及租金交付信託，而且不用子女同意，除可取得不動產租金收益，也可避免遭不當處分，長者的資產也不會因此流失，仍可傳承給子孫。
兆豐銀行表示，在內政部成功推動租賃專法後，讓包租代管產業得以正名並納入法規管理，以提升租賃市場的品質，也讓銀行思考如何透過安養信託，深化對高齡者的金融服務，因此推出「留房養老安養信託」，透過信託機制並與包租代管業者合作，高齡者在洽銀行進行初步諮詢後，包租代管業者也會提供服務說明，並就屋況進行檢核後，提出租金行情、修繕建議與租賃條件等，供高齡者參考後決定是否出租，因此除可取得不動產租金收益，也可避免房屋產權與資金遭不當管理處分，信託的部分亦可依自身管理需求，採僅信託交付租金，或是連同不動產所有權皆交付信託的方式辦理。
目前兆豐銀行已承做3件，還有4件在洽談中，但主管說目前接到的案例多為預防性資產保全，主要是擔心自己日後若不能自理或無完整行為意識能力時，因此希望將不動產交由銀行代管，委託人年齡最高65歲，最低46歲，其中有客戶是幫生病的妹妹管理不動產，但姐姐年紀漸大發現體況越來越不好，擔心妹妹之後沒照顧，因此想把不動產交給銀行管理；也有離婚單親爸爸帶著2個小孩，希望他名下的資產，在小孩成年後移轉給他們，因此透過信託方式由銀行代管。
▲銀行開辦「留房養老安養信託」，目前接到的案例多為預防性資產保全，主要是擔心自己日後若不能自理或無完整行為意識能力時，希望將不動產交由銀行代管。（圖／NOWnews資料照）
當然，承做「留房養老安養信託」也有風險。銀行坦言「以房養老」風險在於到期銀行債權可能回收的風險，「留房養老安養信託」風險在租任風險，即出租房客可能違約，由於信託後銀行就是不動產所有權人，因此若客戶未委託代管業者處理，契約中也會載明，銀行有權去委託代管業者處理，費用則會從每月租金收益中扣除。
兆豐銀行也強調「留房養老安養信託」目標客群不是鎖定高資產客戶，因為這些高資產戶都有自己的理財及不動產管理方式，主要還是針對中產階段，畢竟人都會老，也可能生病或發生意外，若被迫入住照護安養機構，導致不動產閒置下來，還要付擔管理費及水電費，不僅浪費也無法創造金流，因此才會提供這項服務，讓擁有房子的老人可以透過不動產活化，產生穩定收益。
包括華南銀行、合庫銀行及土地銀行等銀行也表達承做興趣。華銀就指出，「留房養老安養信託」搭配包租代管業者及信託架構，可協助長者管理房屋產權並將租金交付信託管理，除了避免財產被不當處分或轉讓外，亦可將信託專戶作為退休大水庫的概念存放收取的租金，以及最後作為長者遺產留給後代，達到資產保全的效果。
由於目前長者大多保持著「有土斯有財」的思想，加上有包租代管的服務可替自己創造租金收入，再搭配未來都更危老獲取新房屋的夢想，華南銀行為這商機頗大，目標客群就是持有房屋卻手上無現金者、或擁有多間房屋積極規畫退休大水庫者，因此華南銀行除了已推出的退休安養信託，將再規畫加入房屋包租代管服務，以提供更多元化服務。
▲銀行認為留房養老安養信託可填補「安養信託」及「以房養老」之外的銀髮族信託商品，但目前為推動初期，市場商機尚待觀察。（圖／NOWnews資料照）
合庫銀行則表示，「留房養老安養信託」主要針對擁有「非自住且有出租需求不動產」的高齡長輩，提供不動產租賃平台，藉以協助高齡長輩透過將不動產出租創造安養資金來源，這與合庫銀行主要目標客群為「自住之不動產」的高齡長輩及透過融資取得安養資金略有不同。
但合庫銀行說，為提供客戶多方選擇方案，合庫銀也針對不動產出租異業結盟的平台、委由第3人管理不動產等信託事務規畫，並將更進一步搭配資產傳承服務，提供高齡長輩擁有一站式的完整信託規畫，以期達到「創造金流」、「保全資產」及「傳承規畫」的三重效益，為高齡長輩打造樂齡方程式。
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不過，現在有銀行推出「留房養老安養信託」，透過與包租代管業者合作，由高齡者將房屋產權及租金交付信託，而且不用子女同意，除可取得不動產租金收益，也可避免遭不當處分，長者的資產也不會因此流失，仍可傳承給子孫。
兆豐銀行表示，在內政部成功推動租賃專法後，讓包租代管產業得以正名並納入法規管理，以提升租賃市場的品質，也讓銀行思考如何透過安養信託，深化對高齡者的金融服務，因此推出「留房養老安養信託」，透過信託機制並與包租代管業者合作，高齡者在洽銀行進行初步諮詢後，包租代管業者也會提供服務說明，並就屋況進行檢核後，提出租金行情、修繕建議與租賃條件等，供高齡者參考後決定是否出租，因此除可取得不動產租金收益，也可避免房屋產權與資金遭不當管理處分，信託的部分亦可依自身管理需求，採僅信託交付租金，或是連同不動產所有權皆交付信託的方式辦理。
目前兆豐銀行已承做3件，還有4件在洽談中，但主管說目前接到的案例多為預防性資產保全，主要是擔心自己日後若不能自理或無完整行為意識能力時，因此希望將不動產交由銀行代管，委託人年齡最高65歲，最低46歲，其中有客戶是幫生病的妹妹管理不動產，但姐姐年紀漸大發現體況越來越不好，擔心妹妹之後沒照顧，因此想把不動產交給銀行管理；也有離婚單親爸爸帶著2個小孩，希望他名下的資產，在小孩成年後移轉給他們，因此透過信託方式由銀行代管。
當然，承做「留房養老安養信託」也有風險。銀行坦言「以房養老」風險在於到期銀行債權可能回收的風險，「留房養老安養信託」風險在租任風險，即出租房客可能違約，由於信託後銀行就是不動產所有權人，因此若客戶未委託代管業者處理，契約中也會載明，銀行有權去委託代管業者處理，費用則會從每月租金收益中扣除。
兆豐銀行也強調「留房養老安養信託」目標客群不是鎖定高資產客戶，因為這些高資產戶都有自己的理財及不動產管理方式，主要還是針對中產階段，畢竟人都會老，也可能生病或發生意外，若被迫入住照護安養機構，導致不動產閒置下來，還要付擔管理費及水電費，不僅浪費也無法創造金流，因此才會提供這項服務，讓擁有房子的老人可以透過不動產活化，產生穩定收益。
包括華南銀行、合庫銀行及土地銀行等銀行也表達承做興趣。華銀就指出，「留房養老安養信託」搭配包租代管業者及信託架構，可協助長者管理房屋產權並將租金交付信託管理，除了避免財產被不當處分或轉讓外，亦可將信託專戶作為退休大水庫的概念存放收取的租金，以及最後作為長者遺產留給後代，達到資產保全的效果。
由於目前長者大多保持著「有土斯有財」的思想，加上有包租代管的服務可替自己創造租金收入，再搭配未來都更危老獲取新房屋的夢想，華南銀行為這商機頗大，目標客群就是持有房屋卻手上無現金者、或擁有多間房屋積極規畫退休大水庫者，因此華南銀行除了已推出的退休安養信託，將再規畫加入房屋包租代管服務，以提供更多元化服務。
合庫銀行則表示，「留房養老安養信託」主要針對擁有「非自住且有出租需求不動產」的高齡長輩，提供不動產租賃平台，藉以協助高齡長輩透過將不動產出租創造安養資金來源，這與合庫銀行主要目標客群為「自住之不動產」的高齡長輩及透過融資取得安養資金略有不同。
但合庫銀行說，為提供客戶多方選擇方案，合庫銀也針對不動產出租異業結盟的平台、委由第3人管理不動產等信託事務規畫，並將更進一步搭配資產傳承服務，提供高齡長輩擁有一站式的完整信託規畫，以期達到「創造金流」、「保全資產」及「傳承規畫」的三重效益，為高齡長輩打造樂齡方程式。