這陣子年改話題燒得火熱，影響所及，也出現了各種想像，從最早網友在PTT討論「年改將造成退休軍公教拋售房地產」，到近期報載新北萬里房仲業者聲稱有退休軍公教客戶拋售的個案。
可是，事實真的是這樣嗎？
用些數字來說說這件事。根據國軍退除役官兵輔導委員會、銓敘部，及教育部統計，這波年改影響人數，退休國軍約6萬3000人；退休公務員約13萬人；教職人員約14萬483人，總計影響人數在33萬餘人；若想要單一因素造成恐慌性賣壓，以2003年法拍歷史高點5.7萬棟來推算，想要構成所謂的「拋售潮」，就要每6個人就有一戶買在高點，還正在靠年金繳房貸，才有機會。
試想，在利率低於2003年的現階段環境下，房地產市場還是處於價格高點，原本買方就已經不多，以軍公教退休族群多數在投資態度上保守的特性，除非個案另有隱情，能否對房地產市場產生「海嘯式」的衝擊？在這樣的推論下，答案呼之欲出。至於新北萬里原本就並非置產族群主戰場，過去經驗也多是賠多賺少，零星屋主殺出，就被說「開了拋售潮第一槍」，還真是整個論述中最值得玩味的一部分。
確實，軍公教族群由於收入穩定，加上多數信用良好，一向是銀行眼中的優質客戶，在過去的市場環境裡，由於不動產本身具有穩健保本特質，無須費神在行情波動，房地產也因此受惠不少。不過，若以年改效應，以及長期年金政策來看，若沒有在退休前妥善規畫，退休後收入大減，反而有三個現象更值得注意。
其一是消費習慣改變。無論有沒有在年改範圍內，對於現階段退休族群來說，在預期年金減少的心理下，勢必得逐漸縮減日常消費，以及不固定的額外支出，例如餐飲、旅遊，也讓目前遲滯的消費市場雪上加霜。
其二是不動產市場買盤改變。相較於其他標的，不動產金額高、變現性與周轉性差，若具有投資習慣的退休族，在手上現金變少之後，對於金額低、穩健收益與變現性高的金融商品更有興趣。當然，很多打算先替孩子買房的父母，在預期以後日子辛苦的狀況下，保自己的退休生活，會是優先選項。這一點將會影響到個別區域的長期買盤。
最要注意的是，民眾躁進過度財務槓桿操作帶來的風險。
這事情讓人不禁想到，導演杜琪峯在2011年的大片《奪命金》中，就有一個分支，講述退休鄭老太辛勤工作一輩子，利用「定存」來積累自己的退休金一百萬，在發現三個月的利息才一百元港幣後，深怕未來沒有收入會坐吃山空，在銀行游說下改買遠高於自己能承擔的高風險基金，最後卻慘賠的故事。雖然電影想藉由人人在各式各樣檯面上下的金錢遊戲，更「多」更「快」攢錢的形貌，洞悉貪欲橫流下的人性，但用在現下環境，卻有那幾分似曾相識。「尋找新機會」、「輕鬆賺快錢」不就是我們常聽到的顯學？過去沒有費心研究，道聽塗說後轉進不熟悉投資項目的退休民眾，甚至過度自信將房屋增貸轉戰投資市場卻失利，還遭逢房價下修的三殺，一無所有如何面對餘生，這才是最可怕的事。
年改列車起動後，不只是軍公教，未來還有勞工族群，都不能置身於其外，當時局大變，凡事只能靠自己，老用「天佑台灣」當答案，是不會有答案的。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
●本文為作者評論意見，不代表《NOWnews今日新聞》立場
●《今日觀點》開拓不同的視野
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用些數字來說說這件事。根據國軍退除役官兵輔導委員會、銓敘部，及教育部統計，這波年改影響人數，退休國軍約6萬3000人；退休公務員約13萬人；教職人員約14萬483人，總計影響人數在33萬餘人；若想要單一因素造成恐慌性賣壓，以2003年法拍歷史高點5.7萬棟來推算，想要構成所謂的「拋售潮」，就要每6個人就有一戶買在高點，還正在靠年金繳房貸，才有機會。
試想，在利率低於2003年的現階段環境下，房地產市場還是處於價格高點，原本買方就已經不多，以軍公教退休族群多數在投資態度上保守的特性，除非個案另有隱情，能否對房地產市場產生「海嘯式」的衝擊？在這樣的推論下，答案呼之欲出。至於新北萬里原本就並非置產族群主戰場，過去經驗也多是賠多賺少，零星屋主殺出，就被說「開了拋售潮第一槍」，還真是整個論述中最值得玩味的一部分。
確實，軍公教族群由於收入穩定，加上多數信用良好，一向是銀行眼中的優質客戶，在過去的市場環境裡，由於不動產本身具有穩健保本特質，無須費神在行情波動，房地產也因此受惠不少。不過，若以年改效應，以及長期年金政策來看，若沒有在退休前妥善規畫，退休後收入大減，反而有三個現象更值得注意。
其一是消費習慣改變。無論有沒有在年改範圍內，對於現階段退休族群來說，在預期年金減少的心理下，勢必得逐漸縮減日常消費，以及不固定的額外支出，例如餐飲、旅遊，也讓目前遲滯的消費市場雪上加霜。
其二是不動產市場買盤改變。相較於其他標的，不動產金額高、變現性與周轉性差，若具有投資習慣的退休族，在手上現金變少之後，對於金額低、穩健收益與變現性高的金融商品更有興趣。當然，很多打算先替孩子買房的父母，在預期以後日子辛苦的狀況下，保自己的退休生活，會是優先選項。這一點將會影響到個別區域的長期買盤。
最要注意的是，民眾躁進過度財務槓桿操作帶來的風險。
這事情讓人不禁想到，導演杜琪峯在2011年的大片《奪命金》中，就有一個分支，講述退休鄭老太辛勤工作一輩子，利用「定存」來積累自己的退休金一百萬，在發現三個月的利息才一百元港幣後，深怕未來沒有收入會坐吃山空，在銀行游說下改買遠高於自己能承擔的高風險基金，最後卻慘賠的故事。雖然電影想藉由人人在各式各樣檯面上下的金錢遊戲，更「多」更「快」攢錢的形貌，洞悉貪欲橫流下的人性，但用在現下環境，卻有那幾分似曾相識。「尋找新機會」、「輕鬆賺快錢」不就是我們常聽到的顯學？過去沒有費心研究，道聽塗說後轉進不熟悉投資項目的退休民眾，甚至過度自信將房屋增貸轉戰投資市場卻失利，還遭逢房價下修的三殺，一無所有如何面對餘生，這才是最可怕的事。
年改列車起動後，不只是軍公教，未來還有勞工族群，都不能置身於其外，當時局大變，凡事只能靠自己，老用「天佑台灣」當答案，是不會有答案的。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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