斯堪的納維亞熾熱的房產市場可能出現冷卻的跡象,但是要說它是泡沫破滅可能就有點誇大了。
這是當地經濟學家的共識,他們指出,強勁的基本面和持續低利率作為證據表明房市下滑是一個「健康的再平衡」,而非迫在眉睫的崩潰前兆。
(圖取自彭博) 挪威首都奧斯陸的下調是因為政府收緊了貸款標準,以減少投機購買。「這些措施已經奏效,」Bruce 指出,奧斯陸的房價從高點下降了 7-8%。
在斯德哥爾摩,影響房價更主要的因素的是供需關係。出售的公寓數量在 10 月達到 9 年來最高水平,但房地產代理商表示,由於買賣雙方價格偏差,他們在推銷時遇到問題。
Nordea 瑞典經濟學家 Torbjorn Isaksson 表示:「新的房價走勢往往從斯德哥爾摩開始,」所以我們預計「全國的房價也將跟進前行」。
雖然瑞典首都斯德哥摩供大於求情形主要集中在奢侈物業,但就全國而言,隨著近 10 年中期起飛的建物擴增,也由於短缺緊張而加劇,更隨著難民大量湧入而加重。
標普全球評級 9 月指出,高額私人債務較高─估計 2016 年底占可支配收入 180%,而超半的抵押貸款為浮動利率,這意味著潛在的「房價修正可能導致市場消費顯著減少」,阻礙了瑞典的經濟表現。
一旦發生這種情況,經濟學家說,災難必將降臨。
瑞典房地產泡沫的最後一次破滅是四分之一世紀前。當時,經濟陷入困境,失業率高漲,公共財政混亂;丹麥的房產泡沫則是在 2007-2008 年金融危機時破滅。即使如此,該地區良善的福利國家安全網也有助於減少貸款違約。
但斯堪的納維亞的經濟今天已經有所不同,瑞典經歷穩步增長,挪威終於從多年油價下滑中恢復過來。
Nordea 在 3 月的一份研究報告中說:今天房價「最有效的驅動因素,一直是家庭可支配收入成長和房貸利率降低的結合。」
由於大多數新增的斯堪的納維亞買家選擇浮動利率抵押貸款,央行的緊縮政策可能會令市場更趨冷靜。但是,挪威央行預計在 2019 年之前不會調高利率,而瑞典央行最可能的利率變動則要等到明年中期才會出現首次上漲。更重要的是,很難看到 20 世紀雙位數通膨重現。
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奧斯陸 Nordea 銀行高級經濟學家 Erik Bruce 表示:「如果你問我大環境的主要風險是什麼,我會說可能是房價。」在過去 10 年間,瑞典和挪威的平均房價漲幅達 70% 左右。自 2012 年以來,哥本哈根的房價已經翻了一倍,當年丹麥首度實施負利率。經過多年的關於過度房貸和金融監管機構與央行警示過熱的警告,現在斯德哥爾摩和奧斯陸兩地房價成長都放緩了。
「但是我覺得考量目前這種水平的利率、失業率降低和樂觀預期價格將會反彈,房價很難大幅下降。」
![(圖取自彭博)](https://cimg.cnyes.cool/prod/news/3953547/l/d59fac788f7a3441242b2bff4ab48a15.jpg?size=680x383)
在斯德哥爾摩,影響房價更主要的因素的是供需關係。出售的公寓數量在 10 月達到 9 年來最高水平,但房地產代理商表示,由於買賣雙方價格偏差,他們在推銷時遇到問題。
Nordea 瑞典經濟學家 Torbjorn Isaksson 表示:「新的房價走勢往往從斯德哥爾摩開始,」所以我們預計「全國的房價也將跟進前行」。
雖然瑞典首都斯德哥摩供大於求情形主要集中在奢侈物業,但就全國而言,隨著近 10 年中期起飛的建物擴增,也由於短缺緊張而加劇,更隨著難民大量湧入而加重。
標普全球評級 9 月指出,高額私人債務較高─估計 2016 年底占可支配收入 180%,而超半的抵押貸款為浮動利率,這意味著潛在的「房價修正可能導致市場消費顯著減少」,阻礙了瑞典的經濟表現。
一旦發生這種情況,經濟學家說,災難必將降臨。
瑞典房地產泡沫的最後一次破滅是四分之一世紀前。當時,經濟陷入困境,失業率高漲,公共財政混亂;丹麥的房產泡沫則是在 2007-2008 年金融危機時破滅。即使如此,該地區良善的福利國家安全網也有助於減少貸款違約。
但斯堪的納維亞的經濟今天已經有所不同,瑞典經歷穩步增長,挪威終於從多年油價下滑中恢復過來。
Nordea 在 3 月的一份研究報告中說:今天房價「最有效的驅動因素,一直是家庭可支配收入成長和房貸利率降低的結合。」
由於大多數新增的斯堪的納維亞買家選擇浮動利率抵押貸款,央行的緊縮政策可能會令市場更趨冷靜。但是,挪威央行預計在 2019 年之前不會調高利率,而瑞典央行最可能的利率變動則要等到明年中期才會出現首次上漲。更重要的是,很難看到 20 世紀雙位數通膨重現。
Isaksson 說:「目前各種事物更加穩定」,房價的走勢「應該是持平的」。
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