行政院消保處近日進行「113年度預售屋買賣定型化契約查核」，查核60個建案中，共查到15個建案不符合規定，其中，部分建商違反「驗收」規定，於契約中所記載之交屋保留款數額低於「房地總價5%」；或要求消費者提前支付交屋保留款。
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根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，在修繕期間內，買方有權利在自備款的部分保留5%，作為交屋保留款，在確定完成修繕、雙方複驗合格後再支付，換句話說，5%保留款就是消費者驗屋時，若發現房屋有瑕疵，自保用。
▲「5%保留款」主要功能是「驗屋保障」，一旦被修改降低金額，消費者保障就會大幅下降。（示意圖／pexels） 5%改5萬 簽約不留神就被騙雖然內政部定型化契約規定，必須讓買方有保留款5%，用以驗屋但實務經驗上，記者曾接過不少投訴，都是關於保留款%數被更改，甚至直接改成極低金額，如5%改成5萬。
以新店某建案糾紛為例，約1,500萬房子，保留款5%共75萬元的合約細項，竟被更改成10萬元，相當擔憂未來驗屋時，一旦遇到「瑕疵問題」，如常見的漏水、管線問題等，這麼少的保留款，根本沒有辦法對抗建商。
▲交屋期限到，即使房屋瑕疵未修繕完成，消費者通常在「房貸利息」壓力下，都會選擇妥協。（示意圖／記者陳韋帆攝） 交屋期限到 保留款一定要全額交付？不少消費者驗屋時發現房屋瑕疵，卻遲遲未解決，直到交屋期限到，建商卻又要求支付尾款，不給付建商就以「違約」威脅提告，到底要不要交付？正常邏輯，消費者通常不願交付，但等到驗屋3驗(驗屋通常有3驗)後，還是會妥協。
實務經驗上，建商提告違約威脅一事，只有少部分消費者會怕，只是凸顯建商更沒水準，之所以妥協，主要是因為銀行撥款流程不會等待建商與消費者糾紛，房貸一旦核撥，消費者的房貸就必須開始繳納，實際利益考量下，只要不是過於離譜的瑕疵，通常還是只能先交屋準備入住，邊與建商周旋修復事宜。
▲現有「預售屋保留款」機制，整體利益傾向於建商，即使建商未私降款項金額，仍不利消費者。（示意圖／記者葉政勳攝） 靠一紙「存證信函」自保 政府應修法內政部定型化契約行之有年，建商擅改5%保留款細項，亦有行政罰，且依規定，建商必須在交屋前將瑕疵修繕完成，卻又經常發生擅改保留款、拖延修繕時間一事，其實問題就出在消費者處於弱勢，罰則、強制力不彰導致。
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一來擅改合約罰款，罰鍰為3~50萬，但對於漏水類的難解問題，修繕1戶動輒數10萬，若有百戶、千戶，就是千萬、億萬起跳；二來，如前文所述，消費者通常會有銀行房貸撥核流程問題，有房屋瑕疵照樣撥款，房貸利息照樣要繳，大增妥協機率；三來，即使依約交屋前建商必須完成瑕疵修繕，但未完成，仍未有具有威脅性罰鍰，也沒有針對消費者損失賠償條款。
住宅消保會創會理事長吳翃毅接受《NOWnews》訪問表示，上述問題早已存在多年，無奈相關立法約束力實在孱弱，罰則輕、消費者保障低，利益大多傾向於建商，也導致問題無法解決，遇到好建商就沒事，一旦遇到惡質建商，消費者就只能靠一紙「存證信函」保障，事實上也沒甚麼保障功能，建議政府應盡速修法，若建商未完成妥善修補，不應要求消費者接受交屋，及增加高額度的罰鍰才能改善住宅產業的陋習，否則民眾損失都是數十萬至百萬起跳，還求訴無門。