都更到底是好是壞？新北市新莊榮富國小旁的「中榮街海砂屋都更案」，2年前自辦更新整合成功，城鄉局今(29)日發布即日起公開展覽訊息，據了解，該案為由135戶地主戶自主更新，重建後，323戶將由地主戶們予更新會自行處置，少了建商的分潤。
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「中榮街海砂屋都更案」鄰近新莊榮富國小，位於新莊副都心重劃區中，基地面積約1,054坪，原為27棟5層樓海砂屋、地主戶共計135戶；重建預計打造2棟地上27層、地下6層共SRC建築，共計323戶。
該案2016年由寶佳建設擔任都更實施者，但整合失敗，住戶自主發起更新會，由新北市府「都更推動辦公室」輔導，提供諮詢及重建方案，最終住戶取得共識後，順利推動重建作業。
▲初估，該海砂屋更新後單價將飆升2.5倍，而且還會多出188戶房子，供更新處處置。（合成圖／Google Maps、新北城鄉局提供） 更新前1坪26萬、更新後66.9萬 全案多出188戶供地主們處置
根據實價登錄，新莊副都心近一年老公寓均單價43萬/坪、新建案均單價66.9萬/坪。以海砂屋約市價行情6~8折計算，觀察本案，「天花板掉落、牆壁龜裂」等情況嚴重，估未更新前市價約26萬/坪。
更新前26萬/坪，更新後則將變66.9萬/坪，單價約飆升2.5倍，而且，由於更新前是5層樓公寓，戶數僅135戶，更新後變為323戶，等於多出了188戶可供更新會處置。
▲莊思敏表示，一般老百姓不懂自辦都更流程，但市府的輔導起到很好的效果，建議有興趣的民眾可找市府諮詢。（圖／中信房屋提供） 都更跳過建商自己蓋 1戶增值至少逾千萬
中信房屋研展室副理莊思敏表示，都更少了建商分潤，由地主戶們自己擔任實施者，就能將利益最大化，但一般老百姓畢竟不懂都更流程，新北市府輔導的角色，就是讓該案都更可以順利進行的關鍵。
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她分析，假設住戶1戶換1戶，「實坪」大小不變，原公寓25坪、總價約650萬，重建後新房子權狀坪約35.7坪、總價約2,388.33萬，等於1戶增值約1,738.33萬；而剩餘的戶數，更新會則可交給代銷、房仲銷售，扣除土地融資、營建成本、管理費等，多出的金額，住戶還可進行分潤，相當划算。
不過，莊思敏也提醒，其實上述狀況也僅是半調子估算，但基本上少了建商分潤，住戶利益一定是最大化，相信透過市府的輔導，每一案急迫更新的老屋，都能獲得最正確的資源，如估價師、會計師等專業人士，協助計算更新前後的增值，建議有需要的民眾，可諮詢市府，獲取免費協助。