台北「牙籤屋」越來越多!根據台北市府資料,截至2024年6月,共核准942件危老重建案,其中,基地低於100坪建案共340件、占36.1%最大宗,100~200坪325件、占34.5%其次。專家指出,危老審議便捷大量取代了傳統都更,但也造就了不少「牙籤屋」,但小基地建案亦有四大缺陷仍須留意。
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根據現有法規,「都更」重建面積須達約300坪以上,且取得75%或80%所有權人同意(各縣市略有不同);「危老」無重建面積限制,達100%同意即可。
全向科技房產中心創辦人劉永昌表示,「危老」限制少的優勢,讓不少因「不同意戶」所擱置的重建案紛紛推動,但小基地通常也僅能規劃中、小坪數房型,且其他設施部分,也因空間不足,設計上明顯劣於大基地建案,提醒民眾,若非不得已,還是盡量以大基地重建為主。
他提出小基地危老案四大缺陷如下:
一、採光、通風可能較差
小基地危老重建案經常夾於兩棟樓之中,鄰棟狹小,基地面積有限,往往僅能規劃出採光、通風不佳的中小坪數產品,施工過程中還可能因間距狹小無法貼磁磚,導致下雨時室內牆壁容易滲水。
二、空間功能受限
新建案公設比動輒30%~40%,小基地通常僅能規劃小宅,扣除公設後,實際使用空間恐怕也所剩無幾,如權狀20坪,扣除1/3公設後,實坪僅剩約13.33坪,如果更小,甚至難以符合基本生活需求。
三、機械車位不受青睞
小基地通常僅能規劃機械或倉儲式循環車位,對購屋者而言,除了車位進出不便,管理維護費用相對較高,可能降低購房意願。
四、利潤少、大建商插手意願薄弱
對於大建商而言,小基地建案除非擁有創價性或特殊性,否則通常不願接手,小建商財務調度能力則較差,一旦出現滯銷現象,爛尾風險將急速攀升。
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劉永昌建議,民眾若有意重建,仍應盡量以大基地規劃為主,倘若非不得已,必須選擇小基地危老重建,除應審慎挑選建商外,亦可透過加入耐震設計等,增加建案特色,不僅住得更安心,重建後,其它多餘房屋銷售亦可更加順利。
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