日前，金管會公布國銀不動產授信概況，全體銀行購置住宅貸款衝破10兆4873億元，續創史上新高，所幸違約率僅有0.06%，持續維持低檔，不過在「不動產授信天條」之稱的銀行法72-2下，其針對銀行吸收的存款與金融債總和，只能拿出3成做不動產放款的規定，已經成為銀行巨大壓力。
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至今年6月為止，全體國銀在住宅建築及企業建築放款總餘額來到14.71兆元，但存款總餘額與金融債發售額達55.27兆元，平均數達26.62%。
在金管會揭露的資料中，37家國銀中並沒有單一業者依銀行法72-2計算比率超過29%以上，不過有13家超過27%，等於放款「逼近滿水位」，且其中有3家已超過28%，未滿29%。為了因應這種狀況，銀行能做的除了讓利率提高、成數、鑑價變低，更有甚者也並非歡迎人人來借，還得看貸款戶過往的「貢獻度」作為評估標準。
白話說，就是以後買房跟銀行借錢不止更難，還更貴了。
2024年不過一半，各銀行的額度紛紛爆滿，這也意味著下半年的房市會有許多變數，可預見的有三種狀況。
其一，違約率變高。可以預見當銀行緊縮銀根之後，現在看成屋，準備隨時下手的民眾恐怕是第一群受災戶，如果是第二戶以上、房屋地點不佳、個人信用與對銀行貢獻度不理想的購屋人，可能面臨成數變低、鑑價變低，若在期限內未補足現金，就會發生違約，可預期的是下半年這樣的狀況應該會增加。
其二，交易量減少。目前市場上由於政策閉鎖，讓供給減少，加上買方購買力受到影響，對市場產生觀望，加上第三季股市看來危機重重，在市場氛圍下，交易量亦因此走軟。
其三，市場降溫但價格震盪。雖然交易量減少有助於房市降溫，但多數賣方並不容易體認這種情況，依舊仍有期待，唯買方因銀行放款緊縮，購買力受到影響，這亦容易讓交易產生膠著，價格出現震盪。
至於準購屋人們該如何因應？
其一，是保護自己的信用，建立與銀行間的親密關係。銀行端對借款人有5P原則，包括借款人信用狀況、資金用途、還款來源、債權確保和未來展望等五項審核標準，準購屋人們可以在購屋前讓自己擁有漂亮的借款條件，並與特定銀行建立友善關係，有助於之後看到喜歡的房子，能獲得相對好的核貸條件。
其二，從貸款條件思考購買物件。銀行放貸的關鍵除了借款人本身條件外，擔保品的質量亦是最後決定貸款狀況的重要因素。因此，對於準購屋人來說，避開銀行不喜歡的老、小、偏、遠，不只參考房仲業者提供的貸款條件，最好也要親自去銀行詢問，避免到時放款落差太大。
銀行端在這時候先做緊縮並非壞事，面對過熱的房市，確實需要一些收緊讓市場降溫，特別在目前違約率偏低的狀況下，早點調整有助於市場正常化，畢竟雖然網路上一片倒的希望房市崩盤，可從對岸房市崩盤的現況來看，一旦崩盤不只沒人敢撿，造成的經濟傷害，恐怕不是那些只靠嘴上說說的人想得那麼簡單。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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