央行第2季理監事會13日登場，各界盛傳央行將會祭出第6波房市管制，可能手段包含調降第2戶房貸成數及下修豪宅門檻，要讓近期過熱的房市降溫。不過，房市最近真的過熱？此時進場買房有危險？馨傳不動產智庫執行長何世昌公開5數據，揭開殘酷真相，直言根本連前波多頭年均量38萬棟的車尾燈都看不到。
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何世昌指出，近期不少人擔心「房市是不是過熱，擦鞋童理論會成真嗎？」他笑回說，年初時還有人說市場成交量太少，房市熱絡市假象，如今價量齊揚，卻有人說市場過熱了不該買房。何世昌分享以下5數據，佐證大家擔憂房市過熱，到了杞人憂天的程度。
1.近5年（2019～2023）成交年均量（買賣移轉棟數，以下同）：320,026棟
2.近10年（2014～2023）成交年均量：300,273棟
3.近20年（2004～2023）成交年均量：347,870棟
4.此波多頭（2018～2023）成交年均量：313,016棟
5.前波多頭（2002～2014）成交年均量：380,404棟
何世昌表示，看完上述數據，回頭來看2024年買賣移轉棟數預估量，各個民間機構預估值大約落在32萬棟至34萬棟之間，即使最終成交量落在預估值最高檔的34萬棟，也沒有過熱疑慮，連前波多頭年均量38萬棟的車尾燈都看不到，根本沒有過熱或擦鞋童的問題。
至於是否有成交量偏低、價量背離的疑慮？何世昌分析，因為賣壓被鎖死而扭曲市場，在這個框架下並沒有價量背離的情況。他直言，目前房市現況就是，「大家該吃吃、該喝喝，穩扎穩打到年底，不必自己嚇自己」。
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什麼是擦鞋童理論？
擦鞋童理論（shoeshine boy theory），又稱零股理論（Odd Lot Theory）是1927年由甘迺迪家族的老約瑟夫·P·甘迺迪所提出，是一種股市理論，意指當擦鞋童都在討論股票投資的時候，就是股市交易達到最高峰之時，之後就會下跌。應用在房市也可指，當大家都在買房就是房市交易最高峰之際，之後就會下跌。