台積電薪水、分紅獎金令人稱羨，先前才爆出台積電工程師在台南「揪團買房」，800戶預售案一次被包走300多戶，財力驚人。不過，同樣是台積人，一名在台積電工作1年多的輪班工程師，月前才買300萬農地，又要借頭款買台南2100萬VIP貴賓房，槓桿開超大，朋友看其薪資結構都為他捏把冷汗。台積電員工辦房貸一定貸得到八成嗎？專家解析有影響銀行核貸成數有8重點。
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台積電1年工程師薪資結構公開 年薪最低都破180萬
原PO在臉書「買房知識家」公開社團中發文，為結識10年的好友擔心不已。他說，朋友29歲，在台積電當輪班工程師，自曝月薪6萬多，季獎金有20萬、年終則有30萬，年薪最低都超過180萬元，但問題來了，朋友上個月才買一塊300萬農地，要繳200多萬貸款，最近又看了台南一間預售屋，4房含1車位開價2100萬元。
該房號稱是2樓VIP貴賓專案屋，基本家電與家具都附了，唯獨天花板跟一些基礎裝潢要自付，車位在斜坡處，頭期款179萬，後續工程款3期各50萬。原PO說，朋友樂觀認為，他在「護國神山」台積電上班，一定可以貸到8成，月付7萬多塊，想都不想就簽了，預計明年年底交屋。
▲緊鄰南科的台南安定區蘇厝里眾多土地被徵收，里長張慶財透露約有200名阿嬤一夕暴富。圖為國道1號安定交流道。（圖／NOWnews資料照） 原PO說，台積電友人家人無法幫忙，179萬頭款向親友借，上個月除了買300萬農地外，還新簽月租金2萬出頭的3房新屋自住。他嚇說前天才剛知道朋友「資產布局」，直覺是暗示他「後續可能會借錢」，還曝朋友在台積一度差點被作掉又奇蹟般續職，未來工作穩不穩都難說，很替他感到擔心。
貼文引發討論，多數網友都認為，這名台積電工程師投資房地產槓桿比拉太大，連179萬頭期款都沒有就要買2100預售4房，就原PO曝光的工程師薪資結構與支出，分析認為他已經沒有多餘資金，嘆說：「穩死，不用救了！」
買預售屋頭期款不能貸款 首付款為房價15%
近期不少建商打出10%以下的「低首付」預售建案，馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，預售屋首付款一般為「訂金5％、簽約金5％、開工款5％」，總計為成交總價的15％，而且這些在交屋前的付款是無法向銀行辦房貸的，以總價2000萬預售屋為例，就是訂金、簽約金、開工款都各100萬。
何世昌指出，有的人資金不足，會申請信用貸款來繳納首付款，但信貸利率較高，而且都已經資金不足的情況下，如果爸爸媽媽都不能提供資金上的協助，那就不建議為了買房把自己的資金卡得那麼緊。
▲台中有建商推出「月付1萬買房」，專家直指這代表房市不好、案件銷售不理想，提醒民眾要注意交屋時要一次補足貸款八成以外的款項。（圖／翻攝Google地圖） 銀行房貸核貸成數的關鍵為何？8重點會影響銀行核貸成數
樂居網曾找銀行資深協理解析核貸過程，他指出就銀行的授信角度來看，「擔保品房子本身」與「借款人」兩要素都會影響到貸款條件，進一步分析房屋有以下5點會影響鑑估價格並可能拉低貸款成數。
1、房屋座落地段較差，像是位於工業區的住宅、土壤液化區等。
2、屋齡較高，但是房子地段不錯、借款人信用良好，銀行還是願意借錢的。
3、房屋坪數太小也會影響到貸款成數，一般來說銀行對於小坪數的定義是主建物加上附屬建物小於15坪，但仍視物件條件與各家銀行而異。
4、建築物附近有嫌惡設施，像是墳墓、高架橋等。
5、央行管控的高價住宅。
至於借款人部分會相對複雜，銀行通常會在意客戶的還款能力，針對借款人年紀、財力狀況以及信用狀況來進行核貸評估，這些都會影響到貸款成數、貸款期間、利率等條件，以下3點會影響貸款成數。
1、借款人年紀：一般會建議借款人年齡與貸款期限合計不超過75年。
2、財力狀況：銀行在核貸前會計算客戶的「負債比」，一般來說，會建議借款人將月收入負債比控制在65%以內較為適宜。若想取得更高房屋貸款成數的話，會建議借款人將月收入負債比控制在50%以內。
舉例，假設借款人小G本身信貸每月要繳5000元，平均月收入為6萬5000元，再申請房貸後，房貸每月要繳3萬5000元，那麼小G的月負債為4萬元，除以平均月收入6萬5000元，其負債比為61.5%，還在合理範圍。
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3、信用狀況：銀行會希望借款人有正常還款能力，聯合徵信評分的結果就很重要，提醒民眾要保持與銀行良好的往來並建立良好的信用評分，不要有欠款、逾期還款或等信用卡只繳最低應付金額等扣分行為。
此外，大家都會想比較各家銀行的借款條件和成數，因此大量送出房貸申請，但每一次的房貸申請，不同銀行都會查調聯徵，在短時間內送出多次查調聯徵是會影響到信用評分的，建議先挑選好最適合自己的2~3間銀行，像是薪轉銀行或是往來較頻繁的銀行。