5月報稅季到了，今年因財政部下修豪宅門檻，售價剛好符合下修後的豪宅交易標準，又無法提出取得證明時，就得依豪宅標準計算售屋所得，將是此波「下修豪宅成交門檻」受影響最大的一群人。專家以台北市6000萬房交易試算，賣家粗估稅金至少要多繳百萬元。
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售屋所得計算公式曝 有實價、沒實價算法不同
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，房地合一稅上路以前，也就是在2015年12月31日前取得的房屋，賣房可用舊制報稅 ，也就是賣房所得須於隔年度5月綜合所得稅申報。
而售屋所得的計算，原則上得依照「房屋出售價格－房屋原始取得成本－必要費用=所得」。若在實價登錄上路前買的房子，售屋所得則採取「設算課稅」方式計算，將「房屋評定現值ｘ各縣市地區設算比率=所得」。
下修豪宅成交門檻 無保留購屋證明影響大
不過，財政部今年訂定「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，台北市豪宅由7000萬下修至6000萬，新北市從6000萬下修至4000萬，桃園市、新竹縣市、台中市、台南市與高雄市則從4000萬下修到3000萬，其他縣市則從4000萬降為2000萬元。
陳俊宏提醒，若是在2023年賣出的房子，售價剛好符合下修後的豪宅交易標準，又無法提出取得證明時，就得依豪宅標準計算售屋所得，將是此波「下修豪宅成交門檻」受影響最大的一群人。
實際以台北市售價6000萬元房屋為例，假設房屋現值為400萬元，下修豪宅交易門檻前，所得計算則為：400萬元乘上台北市設算比率45%，須申報180萬元。但改制後認定為豪宅交易，假設出售時房地現值比例為30%，再乘上17%設算所得比率，將有306萬元必須得併入財產所得稅申報(600萬ｘ30%ｘ17%=306萬)。兩者差超過百萬元，陳俊宏提醒，因應新制上路，民眾千萬注意是否核實申報，以免日後遭稅徵機關追稅與處罰。
▲圖解「豪宅交易標準下修」重點。（圖／永慶房產集團提供） 賣掉繼承房屋怎麼報稅才划算？專家：1狀況可節稅
另外，針對繼承而來的房屋，究竟售屋所得併入綜合所得稅申報，依累進稅率繳納5至40%，還是適用房地合一稅，依持有時間繳15至45%，哪個才划算呢？陳俊宏說明，得視取得或繼承房屋的時間而定，共有以下三種情形：
一，假設繼承時間點為房地合一稅上路前，也就是2015年12月31日前，則售屋所得就得並於5月的財產交易所得一起申報。
二，若是在2015年12月31日前取得房屋，但繼承時間點發生於2016年之後，則新舊制都適用，可選擇最優惠方式申報。
三，若取得房屋與繼承時間點都在2016年以後，則適用房地合一稅制。
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而繼承的房屋若有尚未償還的抵押貸款債務，債務減去賣屋時的房屋評定與土地公告現值總額，若有剩餘屬於繼承取得房屋的成本，可以從售屋所得中扣除，達成節稅的效果。至於繼承後無力償還貸款、被迫賣屋的情形，陳俊宏補充，則能申請非自願性出售房地產，適用稅率是20%，就算房屋持有時間在5年內也適用。
▲圖解「房屋繼承持有時間」的新舊制差異。（圖／永慶房產集團提供）